A simple vista, sin necesidad de ser un especialista ni un agudo observador, resulta fácil observar que por estos días, en nuestro país, se verifica una realidad palpable como es el boom inmobiliario.
Tan impactante ha sido y es el desarrollo del sector, que observamos el desembarco de nuevos jugadores del negocio inmobiliario, como son grandes cadenas internacionales que explotan la actividad.

Indudablemente, la construcción y la compraventa de propiedades generan un importantísimo efecto multiplicador en la economía y, como consecuencia de éstas, uno de los excelentes subproductos es el impositivo.
La actividad impacta en múltiples gravámenes, entre los que pueden mencionarse el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, el Impuesto a las Ganancias, el Impuesto sobre los Bienes Personales, el Impuesto al Valor Agregado, el Impuesto sobre los Ingresos Brutos.
Al organismo de recaudación no le pasa inadvertida esta realidad, y más aún cuando la confronta con la recaudación que se obtiene por ejemplo en el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, la que luce marcadamente exigua.
De acuerdo con datos proporcionados por el organismo, el año pasado se registraron en todo el país 75.000 operaciones con inmuebles por un monto promedio de $ 80.000, valor que parece poco creíble.
Adicionalmente, se impulsará un proyecto de ley para que se prohíba el pago en efectivo en todas las operaciones inmobiliarias. Además, se realizará un empadronamiento de inmobiliarias con el objetivo de que el mercado opere de forma más transparente y se declaren los valores que se negocian.
Para afrontar esta realidad y mejorar sustancialmente la recaudación, el organismo recaudador emitió tres resoluciones generales, que al decir del administrador federal constituirán uno de los pilares fundamentales para la recaudación del año venidero.
El pack incluye retenciones en el Impuesto a las Ganancias y en el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, y la posibilidad en el primero de diferir el pago a través del mecanismo de venta y reemplazo; y en el segundo, la opción de no pagarlo, siempre que el producto de la venta se afecte a la compra de vivienda única, dentro del año de realizada.
Para la implementación del nuevo régimen juegan un rol muy importante las herramientas y los sistemas informáticos; con este aggiornamiento, el organismo de recaudación efectuará un control exhaustivo
sobre las operaciones y, en particular, sobre la obtención de certificados de retención, de no retención y de valuación.
En el presente trabajo sólo describiremos la RG N° 2.139 que establece y define la actualización y unificación del régimen de retención del Impuesto a las Ganancias para las operaciones inmobiliarias.

OPERACIONES SUJETAS A RETENCION. SUJETOS
Se incluyen las transmisiones a título oneroso del dominio de bienes inmuebles, cesiones de boletos de compraventa y cuotas y participaciones sociales (excepto acciones), nos referiremos exclusivamente a la transmisión de propiedades.
Resulta imprescindible para la aplicación del régimen recordar el concepto de enajenación definido en la Ley de Impuesto a las Ganancias; ésta se considerará configurada cuando se hubiera celebrado la escritura traslativa de dominio o celebrado boleto de compraventa y otorgado la posesión.
Se encuentran obligados a actuar como agentes de retención los escribanos de registro y los cesionarios en los restantes casos, cuando en las operaciones no intervengan aquéllos.
Son sujetos pasibles de la retención las personas de existencias visible, las sucesiones indivisas, las sociedades de capital (de acuerdo con lo establecido en la Ley de Impuesto a las Ganancias), cualquier otra clase de sociedades, empresas unipersonales y los fideicomisos.
Es oportuno recordar que el sujeto será pasible del impuesto si la renta que obtiene se encuentra definida en el concepto de ganancia, que en el caso de las personas físicas y sucesiones indivisas les resulta aplicable la teoría de la fuente, siendo requisito para su gravabilidad, habilitación, periodicidad y permanencia.
En el caso de sociedades, en general les resulta aplicable la teoría del balance o del incremento patrimonial, con lo cual las rentas se encuentran gravadas, aunque no cumplan con los requisitos del párrafo anterior.
Bueno es aclarar que las retenciones son mutuamente excluyentes; vale decir que cuando la renta no es objeto del Impuesto a las Ganancias, el sujeto debe tributar por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles.
Por caso, si la venta de un inmueble es realizada por un sujeto que por él mismo obtuvo rentas de primera categoría, es claro que la operación no está alcanzada por el Impuesto a las Ganancias y, por tanto, debe tributar el ITI.
En el caso de los fideicomisos, el organismo de recaudación adoptó una posición en distintos pronunciamientos, que fue criticada por la doctrina y donde considera que cuando se transmite la propiedad en fiducia resulta ser a título oneroso y, por tanto, alcanzada por el ITI.

PRECIO DE LA
TRANSFERENCIA E IMPORTE A RETENER
Se define como precio al que surja de la escritura traslativa de dominio o eventualmente del boleto de compraventa o documento equivalente; si éste se fijara en moneda extranjera, para su conversión se tomará el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina vigente al cierre del día hábil anterior.
Si se tratara de una permuta, se computará sólo la retención en caso de que se integre parcialmente una suma de dinero, aplicándose sobre ésta la alícuota de 3%.
Mientras que si interviniera una prestación, se computará el valor de plaza o el de ésta, cuando fuera mayor.
El importe a considerar como precio no podrá ser inferior al de la base imponible establecida para el pago de tributos inmobiliario o similares.
Indudablemente, éste es el talón de Aquiles del régimen, ya que, como sabemos, en nuestro país y, en particular en la Ciudad Autónoma y en la Provincia de Buenos Aires, las propiedades se encuentran considerablemente subvaluadas.
Una de las novedades que se introducen es que ante la imposibilidad de establecer la base de cálculo de la retención, como consecuencia de no conocerse el valor de la transferencia, deberá solicitarse una constancia de valuación.
El importe a retener surgirá de aplicar sobre la base imponible de 3% , que adquiere la característica de pago a cuenta siendo específicamente una retención.
Cuando se concedan plazos para el pago, en las transferencias de bienes inmuebles, la retención se aplicará sobre el total de la operación; si dicho importe resultara superior a la primera cuota, la retención se practicará hasta dicho límite y el sujeto pasible ingresará a través de la autorretención, la diferencia.
Lo expresado en el párrafo anterior es nuestra interpretación, ya que es la modalidad en cualquier mecanismo de retención, aunque no sea la literalidad de lo establecido en el art. 8 de la norma.

CASOS EN QUE
NO CORRESPONDE RETENER
El escribano interviniente o funcionario autorizado no deberá actuar como agente de retención, en los siguientes casos:
 Cuando se trate de reorganización de sociedades de acuerdo con el art. 77 de la Ley de Impuesto a las Ganancias.
 Cuando se trate de transferencia de bienes como consecuencia de una expropiación a favor del Estado.
 Cuando el cesionario del boleto de compraventa hubiera actuado como agente de retención.
 Cuando se trate de operaciones alcanzadas por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles.
 Cuando se trate de operaciones imputables impositivamente a períodos fiscales anteriores a aquel en que tenga lugar el acto escriturario, presentándose una certificación expedida por contador público.
 Cuando los enajenantes entreguen al agente de retención copia de haber ingresado el impuesto en concepto de autorretención.
 Cuando el resultado de la operación arroje quebranto.
 Cuando exhiban certificado de no retención de acuerdo con la RG 2.140.
 Cuando se encuentren en situación de quiebra.
 Cuando exhiban autorización definitiva de no retención de acuerdo con lo establecido en la RG 830.

RESIDENTES EN
EL EXTERIOR
Cuando el sujeto pasible de la retención, fuera un residente en el exterior, se aplicara un procedimiento excepcional y la retención tendrá el carácter de pago único y definitivo.
Los representantes de dichos sujetos solicitarán al Organismo de Recaudación, un certifica-
do de retención; para que el mismo sea otorgado, el representante debe haber dado cumplimiento entre otros a los siguientes requisitos:
 Denunciar su domicilio fiscal de acuerdo a la normativa vigente.
 Cumplir el régimen de información para beneficiarios del exterior.
 Verificar respecto del poder otorgado si la documentación se ajusta a determinados requisitos formales.
 En caso de ser responsable sustituto haber dado cumplimiento a sus obligaciones en los Impuestos sobre los Bienes Personales y Ganancia Mínima Presunta.
 Respecto de las obligaciones impositivas haber presentado la totalidad de las DDJJ, y haber cumplido con las obligaciones que corresponden a los agentes de retención.

CONCLUSION
Cierto es que los incrementos sustanciales que se observan mes tras mes en la recaudación tributaría, tienen como uno de sus sustentos fundamentales, el incremento en la actividad económica.
Indudablemente, la Administración Fiscal, intentará enancarse en esta situación favorable que vive el proceso económico, buscando ahora un incremento en la recaudación, como consecuencia de la mejora especifica que se viene desarrollando en el sector inmobiliario.
El Organismo de Recaudación como paso previo, consiguió instalar el tema en los medios, produciendo ello un importante impacto psicológico.
La inserción ha sido de tal magnitud, que no solo se habla de inmuebles en el país sino que hemos asistido a la aparición de algunos artículos donde se sostenía que se iniciaban investigaciones a residentes argentinos que efectuaron compras de inmuebles en Camboriú y Florianópolis.
La AFIP no comparte el temor exteriorizado por algunos jugadores del sector, en el sentido que el ahondar en esta línea pueda generar una disminución en la actividad.
Además el Administrador Federal, sabe perfectamente que el momento mas oportuno para recaudar es cuando las actividades se encuentran en auge.