– Adquirente con boleto de compraventa. Oponibilidad de la hipoteca constituida a favor de quienes han promovido el concurso especial, aun cuando haya sido constituida con posterioridad al boleto 4727/2006 - “Borda Esteban s/ quiebra s/ concurso especial (promovido por Kobistyj Daniel y otros)” - CNCOM - SALA A - 04/04/2007 “Debe otorgarse prelación a la garantía real sobre un acreedor con boleto de compraventa.”

“El adquirente con boleto de compraventa no reúne los requisitos que se requieren para que la adquisición del dominio sobre un inmueble surta efectos respecto de terceros, a saber: la escritura pública, la tradición y la inscripción en el Registro de la Propiedad (arts. 577, 1184, inc. 1 y 2.505, Cód. Civ.), y por lo tanto, no puede ser equiparado al tercer poseedor del inmueble hipotecado, por carecer de los derechos propios de éste.”

“Resulta oponible a la recurrente -adquirente con boleto de compraventa- a quien se le hizo lugar a su pedido de escrituración, la hipoteca constituida a favor de quienes han promovido el presente concurso especial, aun cuando haya sido constituida con posterioridad al boleto de compraventa, pues el vendedor conserva el dominio y, siendo propietario, es el único que puede constituirla.”

“La hipoteca confiere a su titular el derecho de poder perseguir el bien aún en caso de enajenación a un tercero -CCIV 3162- toda vez que la hipoteca debidamente registrada produce efectos contra los mismos desde el día de su otorgamiento (CCIV 3149). Es por ello que a tal acreencia, dada la extensión de su derecho, no puede oponérsele el boleto de compraventa otorgado por el deudor hipotecario, en virtud de lo expuesto precedentemente.”

“La recurrente sólo podrá impedir la enajenación del bien en cuestión, integrando el saldo de precio del inmueble, y asumiendo, además, el pago de la deuda garantizada con hipoteca.”

Buenos Aires, 4 de abril de 2007.//-

Y VISTOS:

1.)) Apeló en subsidio Fundación Fuente de Agua Viva la decisión de fs.79, donde el a quo rechazó el pedido de suspensión que aquélla incoara con sustento en un derecho a escriturar sobre el inmueble hipotecado. Sostuvo el juzgador que aún cuando se obtuviera resolución favorable para escriturar el bien, ello no obstaría al derecho del acreedor hipotecario de ejecutar la C garantía en este marco falencial.-
Los fundamentos de su apelación obran en fs. 82, siendo contestados por los acreedores hipotecarios a fs. 88 y por la sindicatura en fs.95/96.-
La Sra. Fiscal de General actuante ante esta Cámara se expidió en fs.-
102, proponiendo la confirmación del fallo cuestionado.-

2.) La recurrente, adquirente por boleto de compraventa del bien asiento del privilegio y poseedora del inmueble, se quejó por cuanto abonó al fallido la casi la totalidad del precio de venta del inmueble a subastar. Señaló, además, que la continuación de estas actuaciones incidiría en su pretensión, la cual podría transformarse en una simple expectativa de cobrar un remanente frente al derecho que le conferiría el art. 146 de la L.C.Q. Por último, señaló su ofrecimiento de afrontar la acreencia hipotecaria, una vez definida la escrituración que impetró oportunamente.-
En primer lugar, destacase que en los autos: “Borda Esteban s/ quiebra s/ incidente de transferencia de dominio” se hizo lugar parcialmente a su derecho a escriturar el mentado bien, previo pago del saldo insoluto que allí se determinó, y con el apercibimiento de declarar resuelto el contrato.-
Ahora bien, aún cuando resulta ser acreedora por escrituración, derecho, por cierto, exigible en función de haber cumplido los recaudos del art. 146, 2° do párrafo, de la L.C.Q (buena fe y pago del 25% del precio), resulta evidente que debe otorgarse prelación a la garantía real sobre un acreedor con boleto de compraventa, como ocurre en la especie. En efecto, en tal sentido, es del caso destacar que el adquirente con boleto de compraventa no () reúne los requisitos que se requieren para que la adquisición del dominio sobre un inmueble surta efectos respecto de terceros, a saber: la escritura pública, la tradición y la inscripción en el Registro de la Propiedad (arts. 577, 1184, inc. 1 y 2.505, Cód. Civ.), y por lo tanto, no puede ser equiparado al tercer poseedor del inmueble hipotecado, por carecer de los derechos propios de éste.-
Con ello, resulta oponible a la recurrente -adquirente con boleto de compraventa- a quien se le hizo lugar a su pedido de escrituración, la hipoteca constituida a favor de quienes han promovido el presente concurso especial, aun cuando haya sido constituida con posterioridad al boleto de compraventa, pues el vendedor conserva el dominio y, siendo propietario, es el único que puede constituirla. A ello súmese, que la Fundación Fuente de Agua Viva prestó conformidad con la constitución de la hipoteca -véase pieza copiada a fs. 26/7.-

3.) Repárese también que la hipoteca confiere a su titular el derecho de poder perseguir el bien aún en caso de enajenación a un tercero -CCIV 3162- toda vez que la hipoteca debidamente registrada produce efectos contra los mismos desde el día de su otorgamiento (CCIV 3149). Es por ello que a tal acreencia, dada la extensión de su derecho, no puede oponérsele el boleto de compraventa otorgado por el deudor hipotecario, en virtud de lo expuesto precedentemente.-
A esta altura es claro, que la Fundación sólo podrá impedir la enajenación del bien en cuestión, integrando el saldo de precio del inmueble, y asumiendo, además, el pago de la deuda garantizada con hipoteca.-

4.) Por todo lo expuesto esta Sala, RESUELVE:
a) Rechazar el recurso de apelación interpuesto, y confirmar la decisión de fs 79 en lo que ha sido materia de agravio.-
b) Las costas de la Alzada se imponen por su orden, dado el derecho con que pudo creerse la apelante para actuar como lo hizo.-
Devuélvanse las presentes actuaciones a la instancia anterior, encomendándose al Sr. Juez de Grado notificar a las partes la presente resolución.//-

FDO.: ALFREDO ARTURO KÖLLIKER FRERS, ISABEL MÍGUEZ, MARÍA ELSA UZAL
ANTE MÍ: JORGE ARIEL CARDAMA