CONCURSO ESPECIAL. Cobro de expensas comunes adeudadas. Subasta pública de inmueble. Obtención de fondos insuficientes. Posibilidad de reclamar al nuevo adquirente “Skverer Héctor Abraham s/ quiebra s/ incidente de concurso especial (Indij Diego)” - CNCOM - 05/09/2007 “El fisco puede perseguir al “señor propietario” del inmueble por deudas impagas, siendo ajeno al cambio de titularidad, salvo por su propia negligencia en certificar. Esto es exactamente lo dispuesto en la ley 13512 (arts. 8 y 17). Quien puede liberarse por el abandono, pues por deudas anteriores sólo responde con la cosa, es el adquirente, aunque ese abandono no cubrirá las deudas ni las expensas devengadas, durante su titularidad (art. 3266 Cód Civil). Lo que ocurre es que la ley de propiedad horizontal tuvo que incluir expresamente esta disposición, para asimilar la deuda por expensas a la de impuestos, tasas y contribuciones, pues al ser una deuda privada, no la alcanzaba el indicado carácter, efecto propio de las restricciones y límites al dominio privado en interés público.” (Del voto de la mayoría)

“Respecto de las expensas comunes, se trata de una obligación de la que responden no sólo los sucesores universales del propietario deudor, sino también los sucesores particulares, estos últimos con la cosa transmitida (conf. Martínez, Osear J., “La Subasta Judicial”, p. 53, Ed. , Platense, La Plata 1972; Tedesco, Héctor H., “La subasta Judicial”, p. 111, Librería Jurídica San Isidro, Buenos Aires, 1997). Mientras ésta no haya sido extinguida, su efecto inmediato recae sobre el comprador, quien deberá soportarla aunque se trate de una venta rodeada de las garantías judiciales, porque la incidencia de las expensas resulta de una disposición de la ley y porque ellas no son equiparables a una obligación común, sino que gravan a la cosa como inherentes al dominio, en la extensión del art. 3266, sin perjuicio del derecho a repetir que tendrá el comprador respecto del ejecutado en el supuesto de abonar las expensas reclamadas por el consorcio.” (Del voto de la mayoría)

“En este sentido si los fondos obtenidos en la subasta no alcanzan a pagar las deudas por expensas, éstas pueden ser reclamadas al nuevo adquirente.” (Del voto de la mayoría)

“Tratándose en la especie del reclamo por deudas por expensas, la solución más ajustada a la materia en debate, es la que en definitiva resulta de la doctrina plenaria establecida por la Cámara Nacional en lo Civil in re “Servicios Eficientes S.A. c. Yabra Roberto Isaac s. Ejecución Hipotecaria” [Fallo en extenso elDial - AA128] del 18.02.99, en donde se estableció que el consorcio puede dirigirse contra el deudor, quien responde con todo su patrimonio, o contra el comprador quien lo hace con la cosa transmitida y ello sin perjuicio de su derecho a repetir al deudor originario. Por ello, adhiere a la solución aquí sustentada.” (Del voto de la Dra. Miguez)

“Con relación al tema en debate, deuda por expensas, cabe señalar que tengo posición tomada, tanto como Juez de Primera Instancia durante mi desempeño en el Juzgado del Fuero N° 16, como en el plano doctrinario (v. trabajo titulado “El comprador en subasta y las deudas del inmueble anteriores a la posesión”, ED, 184-1342 en el sentido de que el comprador en subasta no debe hacerse cargo de las deudas que registra el inmueble con anterioridad a la toma de posesión del bien por parte de aquel. Ello así porque, sin dejar de reconocer lo opinable de las cuestiones en debate y la indiscutible validez de los argumentos que sustentan cada una de las posiciones adoptadas en torno de este tema, considero que esa es la mejor solución desde el punto de vista del “valor de resultado de la interpretación”. (Del voto del Dr. Kölliker Frers, en disidencia)

“Parece mucho más aceptable la tesis que adjudica a la transferencia de un inmueble realizada en subasta pública el carácter y alcances de un acto de atribución de derechos autónomos a favor del adquirente, con prescindencia de los derechos y obligaciones del transmitente.” (Del voto del Dr. Kölliker Frers, en disidencia)

“Me parece más sano, más allá de lo estrictamente jurídico, que la subasta pública funcione como una especie de “corte” en la vida de la propiedad o -en otras palabras-, como una suerte de “borrón y cuenta nueva “en materia de deudas y cargas de la heredad, de manera que quienes adquieran el bien tengan la tranquilidad que a partir de este último acto sólo pueden ser perseguidos por deudas posteriores a tal evento. Las anteriores deberán hacerse efectivas sobre el patrimonio del titular a la época en que fueron contraídas las obligaciones, y si esto no fuera posible se estará ante la situación que la jurisprudencia ha dado en calificar como “quebranto”, esto es, aquella en que se produce la pérdida definitiva de la posibilidad de cobro de la acreencia.” (Del voto del Dr. Kölliker Frers, en disidencia)

“En suma, la solución de que las deudas del inmueble no sean oponibles al adquirente es la que mejor se compadece con una sana hermenéutica desde el punto de vista de valor de resultado de la interpretación.” (Del voto del Dr. Kölliker Frers, en disidencia)
Buenos Aires, 5 de septiembre de 2007.//-

Y VISTOS:

1.)) Apeló subsidiariamente el Administrador del Consorcio de Copropietarios del Edificio calle Centenera 1641 y 1651 esquina Pasaje Caperucita 1105 y 1107 la resolución de fs. 219/20 por la que se dispuso que el cobro de las expensas adeudadas sólo podrá concurrir sobre el producto del inmueble subastado.-
Los fundamentos del recurso obran desarrollados en fs. 262/5 y fueron contestados por el acreedor hipotecario a fs. 341/5 y por la sindicatura a fs. 364/9.-
Por su parte la Sra. Fiscal General por ante esta Cámara se expidió a fs. 376/7 en los términos que surgen de su dictamen.-

2.) Para así decidir, la magistrada de grado hizo mérito de que el designio del art. 17 de la ley 13.512 no era amparar la conducta de quien deja abultar su deuda hasta arribar a valores que incluso pueden superar el del bien
que genera gasto. En ese sentido, al no () determinar dicha norma ningún lapso para la preferencia que reconoce, el derecho persecutorio presente en el artículo citado no rige en el caso de la subasta, en el que cabe suponer la existencia de otros acreedores expuestos a sufrir el perjuicio de una eventual conducta abusiva por parte del consorcio.-

3.) El recurrente se quejó de la decisión adoptada en la anterior instancia con sustento en que ésta carece de congruencia ya que la conclusión no resulta derivación lógica de sus premisas. Alegó que esa parte ha intentando con la mayor celeridad cobrar su deuda, llegando incluso al remate de la unidad sin que hubiera ofertas. Señaló que de la ley de propiedad horizontal y artículos concordantes del Código Civil se desprende que el nuevo propietario de la unidad es responsable por la deuda anterior a su posesión por hasta el límite del valor de la propiedad. Invocó la aplicación de la doctrina del fallo plenario dictado por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil in re: “Servicios Eficientes S.A. c. Yabra Roberto s. Ejecución Hipotecaria”, solicitando que se establezca que el adquirente se hará responsable de la deuda de expensas anterior a su posesión.-

4.) Debe señalarse, liminarmente, que el plenario citado por la recurrente no es de aplicación obligatoria para este Tribunal.-
Sentado ello, se estima que, sin perjuicio de que los adquirentes en subasta pública tienen derecho a recibir el inmueble libre de gravámenes existentes con anterioridad a la posesión, debiendo abonarse dichas deudas con el precio obtenido en la subasta, deberán afrontar los gastos por impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes, que no hayan sido satisfechas con esa traslación sobre el precio.-
En efecto, se comparte el criterio que sostiene que, es procedente que los impuestos, tasas y demás contribuciones devengados hasta la toma de posesión del inmueble subastado judicialmente deban ser afrontados por el comprador cuando en los edictos de remate se hubiera hecho mención de su existencia y el producido del remate no alcanza para cubrir esa deuda.-
Se ha dicho reiteradamente, que el acto de la subasta es, en esencia, una compraventa o, si se prefiere, un modo procesal de formalizarla. Ambos institutos no deben verse como categorías independientes, autónomas, gobernadas por principios y directivas diferentes (conf. Morello, A. “Subasta y compraventa”, N° 758, p. 403 y sgtes, Revista del Notariado).-
Prueba de lo expuesto es la existencia de un inmueble individualizado, un comprador (primer postor), un precio y el pago de una seña, para terminar con la tradición de la cosa y la pertinente inscripción registral.-
Señala Morello (op. cit) que también la venta forzada, como toda venta, es consensual, perfeccionándose como contrato (arts. 1137, 1197, 1323 Cód. Civil) al aceptarse la oferta, pues no deja de ser una manifestación negocial consensual. A su vez, expresa López de Zavalía que la “existencia de coacciones jurídicas no vicia la voluntad (art. 939, Cód. Civil)” (conf. López de Zavalía, “Teoría General de los contratos. Parte especiar T. I, ps. 37/8, N° 2).-
Es decir que, aunque el contrato de compraventa presupone un acuerdo de voluntades debidamente declaradas, se dan algunas veces contratos necesarios. Hay supuestos en nuestra legislación en que los dueños están obligados a desprenderse del dominio de una cosa, debiendo intervenir el poder público a fin de llegar a este resultado, si el propietario no se aviene a ello. En tal sentido las subastas judiciales constituyen esa categoría de venta forzosa. El art. 2122 del Cód. Civil, que exime de algo no esencial, como es la evicción, ratifica que se trata de una venta. La compraventa genera la obligación de transmitir el dominio de la cosa, en este caso, el inmueble. Esto se concretará cuando se reúnan el título suficiente y la tradición.-
Dispone el art. 3266 del Cód. Civil que “las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto a la misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor particular”, mientras que el art. 3267 de ese cuerpo legal establece que “el sucesor particular puede prevalerse de los contratos hechos con su autor” y, por último, el art. 3268 permite al sucesor particular pretender, a contrario sensu, aquellos derechos de su autor que se -fundan en obligaciones que pasan del autor al sucesor, y también los derechos que no se fundan en obligaciones que pasan del autor al sucesor, cuando “en virtud de una ley o de un contrato, esos derechos deben ser considerados como un accesorio del objeto adquirido”.-
De este sistema, completado por otras normas del Código Civil (v. gr. art. 2109), resultan numerosas situaciones en las que los derechos u obligaciones del transmisor pasan al sucesor singular, aun contra su voluntad. Así ocurre, por ejemplo, con el adquirente de un inmueble arrendado, obligado a respetar el contrato de locación (art. 1498), y con las denominadas obligaciones propter rem (deuda por medianería, contribución a los gastos de conservación de la cosa, etc) Es claro, entonces, que el dispositivo del citado art. 3266 del Código de fondo no busca excluir a nadie de su régimen, sino limitar la responsabilidad del sucesor particular, quien en lugar de enfrentar tales pasivos con todo su patrimonio, lo hace sólo con la cosa transmitida.-
Sentado ello, cabe formular una serie de precisiones en torno a dicha categoría de deudas. En efecto, la regla contenida en el art. 497 del Cod.Civil, ha dado lugar a grandes controversias sobre la existencia o no de las obligaciones propter rem u obligaciones reales, cuando la misma no tiene nada que ver con ellas, sino que se refiere al concepto de derecho personal y derecho real. En efecto, lo que significa la disposición es que el derecho personal consiste en una relación entre dos personas entre las cuales hay para una un crédito (lado activo) y para la otra una obligación (lado pasivo). En el derecho real, por el contrario hay sólo un titular que no debe esperar la intervención de un intermediario sobre la cosa que es objeto de su derecho. Es decir, que al derecho real no corresponde, como al derecho personal, una obligación. Ello surge claramente de la nota al art. 497 y definiciones allí vertidas.-
Dentro de las obligaciones reales ambulatorias, es decir, que viajan, que se transmiten con la cosa, están las concernientes a impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que pesan sobre el inmueble, incluidas las llamadas por algunos “cargas reales”, aunque no constituyen derechos reales, es decir gravámenes reales sobre la cosa, pues son normales y generales, o sea ordinarias y no extraordinarias como los gravámenes. La Corte Suprema de Justicia de la Nación desde antiguo ha sostenido que “conforme a la doctrina y la jurisprudencia, la carga por impuestos a un inmueble se equipara a los derechos reales que sobre él gravitan” (conf. CSJN, noviembre 28-1934, in re “Ibañez Puiggari, Vicente J. y otros c/Fisco de la Provincia de Buenos Aires ” JA, 48- 340). Pasan con la posesión, sin depender de declaración de partes ni de inscripción en el registro, por lo cual, en realidad, son más gravosas que los derechos reales y no existe norma, como el art. 3196, que determine su extinción por subasta judicial.-
Así el fisco puede perseguir al “señor propietario” del inmueble por deudas impagas, siendo ajeno al cambio de titularidad, salvo por su propia negligencia en certificar.-
Esto es exactamente lo dispuesto en la ley 13512 (arts. 8 y 17). Quien puede liberarse por el abandono, pues por deudas anteriores sólo responde con la cosa, es el adquirente, aunque ese abandono no cubrirá las deudas ni las expensas devengadas, durante su titularidad (art. 3266 Cód Civil). Lo que ocurre es que la ley de propiedad horizontal tuvo que incluir expresamente esta disposición, para asimilar la deuda por expensas a la de impuestos, tasas y contribuciones, pues al ser una deuda privada, no la alcanzaba el indicado carácter, efecto propio de las restricciones y límites al dominio privado en interés público.-
El art. 398 del Cód. Proc. contiene el rudimento o antecedente de la ley 22.427. La ley 24441 complementó las disposiciones procedimentales, agregando al consorcio de propiedad horizontal en la normativa, se trate tanto de subasta extrajudicial, como judicial hipotecaria. Así los arts. 56 y 79 (éste modificatorio del art. 598 Cód. Proc) indican que el acreedor podrá requerir la liquidación de las deudas que existan sobre el inmueble en concepto de expensas de la propiedad horizontal, impuestos, tasas y contribuciones que pesen sobre el inmueble, bajo apercibimiento que de no contarse con dichas liquidaciones en el plazo de diez días hábiles desde la recepción de la solicitud se podrá subastar el bien como si estuviera libre deudas. Con ello, la negligencia del consorcio se equipara a la de los organismos públicos, quedando clara la responsabilidad del adquirente por deudas anteriores. Esa interpretación, por otra parte, concuerda con el sentido de aquel dispositivo legal, puesto que si no, resultaría absurdo rematar una propiedad como libre de deudas cuando la certificación no se emite en término y adoptar análogo temperamento para el supuesto contrario, esto es cuando la certificación se expide en tiempo oportuno.-
Por otra parte, la ordenanza fiscal municipal vigente en la ciudad de Buenos Aires (t. o. 1998;; sus antecedentes legislaron en forma similar) dedica su Título III a contribuciones de Alumbrado, Barrido y Limpieza, Territorial y de Pavimentos y Acera. El capitulo I indica que serán responsables de los tributos los titulares de dominio, los usufructuarios y los poseedores a título de dueño (art. 167, párr. 2°). También la ley 13577 o ley orgánica para la Administración General de Obras Sanitarias de la Nación, dispuso en su art. 35 que “Todo inmueble ubicado en las zonas dotadas de servicio, aún cuando carezca de instalaciones domiciliarias estará obligado a abonar las cuotas que correspondan con arreglo a las tarifas. Este pago será obligatorio también para los inmuebles que estén desocupados…” Existieron diversas modificaciones por leyes 14160, 18593, 20324, 20686 y 21066, más no en lo sustancial, sin que la privatización del servicio le haya quitado la naturaleza de tasa a dicha prestación (conf.ley 23696 y decretos 992/92 y 787/93).-
Tal conclusión no implica desconocer que los impuestos, tasas y contribuciones están, en principio, a cargo del vendedor hasta la fecha de toma de posesión por parte del comprador (conf. Borda, Guillermo A. “Tratado de Derecho Civil Argentino: Contratos, T. I, p. 106). En efecto, si se repara en que el precio corresponde al vendedor, la afectación del producido de la venta a impuestos, tasas y contribuciones pendientes no constituye mas que una aplicación de los mentados principios.-
Empero, si el monto del precio obtenido en la subasta no alcanza para satisfacer esas deudas, el adquirente, por resultar sucesor a título particular del anterior propietario, se encuentra obligado con los alcances previstos en el referido art. 3266, a responder por aquellas que hubieran sido informadas en el expediente y las que se devenguen con posterioridad, sin perjuicio, claro esta, del derecho de repetición que le asiste contra el deudor originario, por efecto de la subrogación en los derechos del acreedor. Es que, al tratarse de devengamientos continuados y sucesivos, a partir de las informadas, cabe presumir con un grado de certeza casi total que las restantes obligaciones no fueron abonadas tampoco por un propietario que lo único que espera es el remate. De este modo, se resguarda la buena fe que debe existir en los actos de subasta pública. En cambio, no carga el adquirente con aquellas deudas que no fueron informadas por negligencia de las entidades respectivas.-
De ahí que afecten al sucesor singular las obligaciones contraídas por el autor de su derecho respecto de la cosa transmitida, con tal que esas obligaciones sean de las “que no gravan a una o más personas determinadas, sino determinadamente al poseedor de la cosa determinada” (art. 2416). Es concordante en tal sentido la norma del citado art. 3266. Explica Llambías que dicha norma se refiere a: 1. Los derechos reales que gravan la cosa (hipoteca, servidumbre, etc); 2. Las obligaciones que no obstante no tener el carácter de derechos reales, están in rem scripta, de modo que la cosa misma responde de su ejecución, por lo que está obligado a cumplir esa promesa el tercer poseedor que quiera conservarla, por ejemplo, las contribuciones de mejoras, los impuestos territoriales, el pacto de retroventa (art. 1388), etc. (conf. Llambías, Jorge J, “Tratado de Derecho Civil. Parte general”, T. II, p. 356).-
En suma la subasta es una forma de concretar la compraventa, en la especie, forzosa. El comprador adquiere el dominio con la tradición -además del pago del precio en las subastas judiciales-, lo que significa que su adquisición es derivada, no originaria. Por ende, es un sucesor a título particular. Desde esta perspectiva es que debe encararse el problema que suscitan las deudas ya devengadas por impuestos, tasas y contribuciones, (véase C. Nac. Civil, en pleno, “Servicios Eficientes SA c/ Yabra Roberto I”, 18/2/99, voto de la minoría).-
Igualmente, respecto de las expensas comunes, se trata de una obligación de la que responden no sólo los sucesores universales del propietario deudor, sino también los sucesores particulares, estos últimos con la cosa transmitida (conf. Martínez, Osear J., “La Subasta Judicial”, p. 53, Ed. , Platense, La Plata 1972; Tedesco, Héctor H., “La subasta Judicial”, p. 111, Librería Jurídica San Isidro, Buenos Aires, 1997). Mientras ésta no haya sido extinguida, su efecto inmediato recae sobre el comprador, quien deberá soportarla aunque se trate de una venta rodeada de las garantías judiciales, porque la incidencia de las expensas resulta de una disposición de la ley y porque ellas no son equiparables a una obligación común, sino que gravan a la cosa como inherentes al dominio, en la extensión del art. 3266, sin perjuicio del derecho a repetir que tendrá el comprador respecto del ejecutado en el supuesto de abonar las expensas reclamadas por el consorcio. Al respecto, se ha sostenido que la solución del artículo encuentra su fundamento en razones de interés social (conf. Mariani de Vidal, Marina A, “Curso de Derechos Reales”, T.I p. 87, Ed. Zavalía, Bs. As. 1993), y con el objeto de asegurar el cobro del crédito por expensas comunes, la ley de propiedad horizontal ha previsto un dispositivo en virtud del cual dicha obligación recae sobre quien sea poseedor de la cosa, sea o no propietario de ella cuando las deudas . empezaron a devengarse (véase C. Nac. Civil, en pleno, “Servicios Eficientes SA c/Yabra Roberto I”, 18/2/99, voto de la mayoria).-
En este sentido si los fondos obtenidos en la subasta no alcanzan a pagar las deudas por expensas, éstas pueden ser reclamadas al nuevo adquirente.-

5.) La integrante de la Sala Doctora Isabel Míguez, expresa que si bien tiene un criterio contrario al aquí sustentado cuando la cuestión versa exclusivamente sobre deudas por impuestos, tasas y contribuciones, tratándose en la especie del reclamo por deudas por expensas considera que la solución más ajustada a la materia en debate, es la que en definitiva resulta de la doctrina plenaria establecida por la Cámara Nacional en lo Civil in re “Servicios Eficientes S.A. c. Yabra Roberto Isaac s. Ejecución Hipotecaria” del 18.02.99, en donde se estableció que el consorcio puede dirigirse contra el deudor, quien responde con todo su patrimonio, o contra el comprador quien lo hace con la cosa transmitida y ello sin perjuicio de su derecho a repetir al deudor originario. Por ello, adhiere a la solución aquí sustentada.-

6.) Por ello, oída la Sra. Fiscal General, esta Sala RESUELVE: a.) Estimar el recurso de apelación incoado y, en consecuencia, revocar el pronunciamiento dictado en fs. 219/20, por los fundamentos aquí expuestos.-
b.) Notifíquese a la Sra. Fiscal General y oportunamente devuélvase a primera instancia encomendándose al Sr. Juez a quo disponer las notificaciones pertinentes.-

Fdo.: Alfredo Arturo Kölliker Frers (en disidencia), Isabel Míguez, María Elsa Uzal.-
Ante mi: María Verónica Balbi

DISIDENCIA:

El Doctor Kölliker Frers, dijo:

1.) Apeló subsidiariamente el Administrador del Consorcio de Copropietarios del Edificio calle Centenera 1641 y 1651 esquina Pasaje Caperucita 1105 y 1107, la resolución de fs. 219/20 por la que se dispuso que el cobro de las expensas adeudadas sólo podría hacerse efectivo sobre el producido del inmueble subastado.-
Los fundamentos del recurso obran desarrollados en fs. 262/5 y fueron contestados por el acreedor hipotecario a fs. 34 J/5 y por la sindicatura a fs. 364/9.-
Por su parte, la Sra. Fiscal General por ante esta Cámara se expidió a fs. 376/7 en los términos que surgen de su dictamen.-

2.) Para así decidir, la magistrada de grado hizo mérito de que el designio del art. 17 de la ley 13.512 no era amparar la conducta de quien deja abultar su deuda hasta arribar a valores que incluso pueden superar el del bien que genera gasto. En ese sentido, al no determinar dicha norma ningún lapso para la preferencia que reconoce, el derecho persecutorio presente en el artículo citado no rige en el caso de la subasta, en el que cabe suponer la existencia de otros acreedores expuestos a sufrir el perjuicio de una eventual conducta abusiva por parte del consorcio.-

3.) El recurrente se quejó de la decisión adoptada en la anterior instancia con sustento en que ésta carece de congruencia ya que la conclusión no resulta derivación lógica de sus premisas. Alegó que esa parte ha intentando con la mayor celeridad cobrar su deuda, llegando incluso al remate de la unidad sin que hubiera ofertas. Señaló que de la ley de propiedad horizontal y artículos concordantes del Código Civil se desprende que el nuevo propietario de la unidad es responsable por la deuda anterior a su posesión por hasta el límite del valor de la propiedad. Invocó la aplicación de la doctrina del fallo plenario dictado por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil in re: “Servicios Eficientes S.A. c. Yabra Roberto s. Ejecución Hipotecaria”, solicitando que se establezca que el adquirente se hará responsable de la deuda de expensas anterior a su posesión.-

4.) Pues bien, la cuestión relativa a la suerte que deben correr las deudas por expensas, impuestos, tasas y contribuciones del inmueble anteriores a la toma de posesión por parte del adquirente en subasta pública cuando los fondos obtenidos resultan insuficientes para satisfacerlas, ha sido un tema altamente controvertido tanto en doctrina como en jurisprudencia, a punto tal de haber dado lugar -como bien lo señala el recurrente- al dictado de un fallo plenario por parte de la Cámara Nacional de Apelaciones en los Civil in re “Servicios Eficientes S.A. c. Yabra Roberto Isaac s. Ejecución Hipotecaria” de fecha 18.02.99.-
De su lado, en este mismo fuero coexisten diversidad de criterios sobre la materia, tanto a favor como en contra de la postura sustentada en el fallo apelado. Así, mientras algunos precedentes han establecido que no corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas del inmueble por impuestos, tasas y contribuciones devengadas antes de la toma de posesión cuando el monto obtenido en el remate no alcanza para solventarlos (cfr Sala C, 30.6.98, “Procar S.A. s. inc. de concurso especial por Banco de Crédito Argentino”; id. Sala B, 30.03.94, “Banco Francés S.A. c. Di Lorenzo Juan Carlos s. Ejecutivo”‘, id. 15.09.99, “Casa Biedma S.A. c. Reconor SRL s. Ejecutivo”}, otros han interpretado que este tipo de obligaciones reviste carácter propter rem por lo que el comprador debe soportar su pago, independientemente de su derecho a repetir contra el titular dominial de la cosa al momento de generarse la deuda (cfr. esta Sala, 13.10.97, “Banco Cooperativo Agrario c. Gramano Juan”‘, id. 26.12.97, “Asisa, Osvaldo c. Pérez Mónica”; id. 9.8.91, id. Sala D, 26.12.88, “Santa Úrsula S.A. c. Cereales Moquehuá SRL”; id. Sala E, 25.03.88, “Banco Crédito Rural Argentino S.A. c. Galmarini José”}; sin perjuicio incluso de otras soluciones intermedias (cfr. vgr. Sala C, 10.05.85, “Bobinal S.A.C.I.F.I.E. s. Quiebra”; id. 29.3.96, “Banco de Crédito Argentino S.A. c. Joffe Elias “; id.. 24.4.96, “Baleiron de Bertotti Sonia Amarilis s. quiebra “, etc.).-
Igual circunstancia se observa respecto de las deudas por expensas. En efecto, existen posturas que sostienen que el adquirente en subasta no debe afrontar las deudas por ese concepto devengadas antes de la toma de posesión, (cfr Sala D, 23/10/01 “Artifort SA s/quiebra s/ inc. de enajenación de unidad 21 de Carlos Calvo 2664 s/ inc. cpr 250″; C.Civi, Sala I, 18/12/97, “Consorcio Pacheco de Meló 1825 c/ Ferrari Hardoy, Martín”; C.Civ y Com. Mar del Plata, Sala 2da, 6/12/96, “Consorcio de Copropietarios Edificio Santos Dumont Alberti 274 c/Zapletal, Yolanda s/ ejecución de expensas”}; mientras que otras estiman que se tratan de obligaciones propter rem (esta Sala, 9.8.91, “Pestaña Víctor c. Hauswirth Carlos”; id. 12.3.90, “Duga Norma c. Roccisano Juan”; id. Sala B, 18.6.99, “Almerigi, Anna c/Noya, Carmen s/ ejec.”; id. Sala C, 6/12/91, “Banco Mercantil Argentino SA c/ Epsilon SAIC s/ ejec. s/ inc. efecto devolutivo cpr 250″; id. Sala E, 25.03.88, “Banco Crédito Rural Argentino S.A. c. Galmarini José”; id. 14.3.91, “Sulky s. quiebra s. inc. conc. Esp. Por Banco Río de la Plata S.A. “; id., 5.3.98, “Lloyds Bank c/ Alberto, Ricardo s/ ejec. de sentencia); existiendo otros criterios que se basan en cuestiones fácticas ( C.Civ, Sala A, 18/12/01, “Consorcio de Propietarios Av. Pavón 3094 c/ Sánchez, Florencio y otros”; CNCom, Sala D, 4/2/02,” González F. c/ Besuscio Eduardo”; Sala D, 10/3/04, “Daimler Chrysler Leasing Argentina SA c/ Gotze Construcciones SA y otro”).-

5.) Con relación al tema en debate, deuda por expensas, cabe señalar que tengo posición tomada, tanto como Juez de Primera Instancia durante mi desempeño en el Juzgado del Fuero N° 16, como en el plano doctrinario (v. trabajo titulado “El comprador en subasta y las deudas del inmueble anteriores a la posesión”, ED, 184-1342 Ven el sentido de que el comprador en subasta no debe hacerse cargo de las deudas que registra el inmueble con anterioridad a la toma de posesión del bien por parte de aquel. Ello así porque, sin dejar de reconocer lo opinable de las cuestiones en debate y la indiscutible validez de los argumentos que sustentan cada una de las posiciones adoptadas en torno de este tema, considero que esa es la mejor solución desde el punto de vista del “valor de resultado de la interpretación “. Posición que sustento no porque considere mejores los argumentos que la fundamentan desde un punto de vista estrictamente técnico-jurídico, sino porque la estimo “preferible ” desde una perspectiva teleológica y pragmática, ya que es la que en mi opinión conduce a un mejor resultado en el terreno de la práctica judicial, teniendo en mira la finalidad de las subastas públicas y su utilidad dentro del marco del procedimiento de enajenación judicial forzada.-
Conforme lo expusiera en el trabajo antes citado, me inclino, pues, por considerar más acorde con la verdadera naturaleza del acto a la concepción que reputa al remate judicial como un acto procesal más dentro del proceso de enajenación judicial forzada (Di Iorio, Alfredo J., “Bases para la implementación de un procedimiento de enajenación coactiva “, E.D. 75-794), lo que lleva a que no puedan serle aplicadas -sin más- las disposiciones sobre adquisición a título particular que contiene el Código para los casos de transmisión voluntaria del dominio, entre las que no sólo se encuentran las’ relativas a las obligaciones ambulatorias o reales (C.C:3266), sino también las referentes a la extensión del derecho transmitido (C.C:3270). Esto, por cuanto la subasta no es en definitiva otra cosa que un acto jurisdiccional prescindente de la voluntad del ejecutado que no puede ser asimilado a ningún acto jurídico del derecho privado. Por eso mismo, se halla regida -en principio- sólo por las normas procesales que regulan el procedimiento de ejecución forzada sin que sea factible hacerle extensivas las propias de la figura contractual de la compraventa, pues estas sólo podrían aplicarse por vía de analogía y en defecto de las específicas del orden ritual (cfr. Di Iorio Alfredo , “Temas de Derecho Procesal’, Ed. Depalma, 1985, pags. 188 y 193).-
Dentro de este esquema es que parece mucho más aceptable la tesis que adjudica a la transferencia de un inmueble realizada en subasta pública el carácter y alcances de un acto de atribución de derechos autónomos a favor del adquirente, con prescindencia de los derechos y obligaciones del transmitente. En primer lugar, porque la idea de que quien recibe el inmueble lo hace libre de todo tipo de cargas y deudas es la que mejor se compadece con la particular naturaleza de la subasta pública y con el especial tratamiento que el codificador ha dado a esta figura jurídica, al sustraer ese acto de la regla general de la escritura pública como formalidad necesaria para la transmisión del domino entre las partes en materia inmobiliaria (C.C.1184:!0), diferenciándola de ese modo de otros medios de transmisión del dominio a título singular.-
Por otra parte, tampoco es posible soslayar que, en realidad, es éste el punto de vista que mayores beneficios reporta en el plano de la conveniencia práctica y en el de la transparencia y seguridad de las relaciones surgidas de la subasta pública. La solución de que el comprador adquiere libre de todo gravamen, sin que pueda ser responsabilizado por deudas anteriores a la toma de posesión, suministra a los eventuales interesados en participar de un remate público una mayor claridad acerca de los alcances de sus derechos y obligaciones, y la consiguiente tranquilidad sobre los límites de sus responsabilidades, lo que contribuye necesariamente a una mayor confianza y seguridad en este tipo de actos que seguramente ha de redundar en un mayor atractivo dentro del público y la posibilidad de alcanzar mejores resultados económicos que los que se obtienen en la actualidad.-
Muchas veces las deudas del inmueble no resultan claramente de los edictos, lo que obliga a compulsar los expedientes judiciales respectivos a efectos de verificar la real situación del bien. Y si esto ya de por sí no es fácil, ni siquiera para las partes y sus letrados, la dificultad se torna aun mayor para los terceros ajenos a la causa judicial y más aún en las instancias previas a una subasta judicial (en las que es frecuente que se decrete la “reserva” del expediente), circunstancia que hará menester -en el mejor de los casos- la contratación de un abogado para llegar a obtener la información necesaria (arts. 63 y 64 del Reglamento para la Justicia Nacional), factores todos que no terminan sino desalentando a los potenciales compradores.-
Y el valor “transparencia” y el valor “seguridad” no son aspectos que puedan ser tomados a la ligera en este tipo de decisiones, pues de ellos depende en gran medida el éxito y el futuro de los remates judiciales.-
Véase que -hoy por hoy- no pueden virtualmente adquirirse bienes en una subasta sin acordar con las “ligas” de compradores que -lamentablemente desde hace un largo tiempo ya- dominan ese tipo de actos, circunstancia que progresivamente ha venido alejando a los compradores independientes de los remates y dejando en manos de esas “ligas” todas las adquisiciones en subasta pública en precios muy inferiores a los de mercado con el consiguiente perjuicio no sólo para el ejecutante y el propio deudor, sino también para todo el sistema de enajenación judicial forzada -en general-y en beneficio exclusivo de esas organizaciones, que hacen de la reventa de esos bienes (incluso dentro del mismo recinto y a pocos minutos de haber obtenido la adjudicación del bien) un pingüe negocio.-
Y una parte del desinterés de los potenciales compradores “independientes” está justamente en la falta de claridad sobre la responsabilidad del adquirente en subasta respecto de las deudas del inmueble anteriores a la entrega de la posesión, como así también la falta de información o -incluso- la oscuridad que habitualmente se cierne en torno a la extensión de tales deudas.-
No parece que sea éste el mejor marco en el que pueda llevarse a cabo un remate judicial. Si se quiere que en la subasta judicial se obtengan precios razonables y que concurran a esos actos la mayor cantidad de interesados posibles para alcanzar los mejores resultados económicos en beneficio de los acreedores, el propio deudor y los auxiliares involucrados, se debe comenzar por acudir a aquellas soluciones que mayor transparencia y seguridad aporten a las enajenaciones judiciales.-
Por más jurídico o científico que sea el criterio opuesto al que aquí se sustenta, existe una realidad económica que terminará fatalmente por imponerse: nadie paga por una cosa más de lo que vale. Por tanto, si la solución es que el comprador debe hacerse cargo de las deudas anteriores, es claro que éste descontará su importe del precio a pagar y, cuanto más grande sea aquél, menos será lo que pagará por la cosa, y concomitantemente, más frustrante será el resultado del remate en perjuicio de todos los interesados.-
Es por esto que me parece más sano, más allá de lo estrictamente jurídico, que la subasta pública funcione como una especie de “corte ” en la vida de la propiedad o -en otras palabras-, como una suerte de “borrón y cuenta nueva ” en materia de deudas y cargas de la heredad, de manera que quienes adquieran el bien tengan la tranquilidad que a partir de este último acto sólo pueden ser perseguidos por deudas posteriores a tal evento. Las anteriores deberán hacerse efectivas sobre el patrimonio del titular a la época en que fueron contraídas las obligaciones, y si esto no fuera posible se estará ante la situación que la jurisprudencia ha dado en calificar como “quebranto “, esto es, aquella en que se produce la pérdida definitiva de la posibilidad de cobro de la acreencia.-
Se fortalece de este modo la seguridad jurídica al obtenerse mediante la subasta un título seguro que garantiza la inexistencia de obligaciones anteriores susceptibles de ser reclamadas al adquirente y quienes lo sucedan en la propiedad.-
En suma, la solución de que las deudas del inmueble no sean oponibles al adquirente es la que mejor se compadece con una sana hermenéutica desde el punto de vista de valor de resultado de la interpretación. Como decía Fornielles, “no es posible que el intérprete maneje los artículos del Código en un estado de indiferencia por los resultados” (Fornielles, “Reivindicación contra el adquirente de buena fe”, J.A. 1943-IV, Sec. doctrina, pag. 12 n° 4). Tampoco se trata, desde luego, como apuntaba Llambías, de definir siempre la inteligencia de la norma por el mejor resultado que espera obtener de ella el intérprete, pues esto importaría una suerte de hipocresía jurídica que provocaría un mayor mal que el esperado por el resultado de la interpretación. Pero lo que sí es válido es que cuando legítimamente sea dable extraer de la norma dos o más significaciones se opte por aquella que reporte el mejor resultado o el más justo conforme las exigencias de la materia social sometida al imperio de la norma (cfr. Llambías, “Tratado de Derecho Civil - Parte General”, ed. Abeledo Perrot, 1975, T. I, pag. 118, n° 128).-
Y en este tema se estima que la solución de liberar al adquirente de toda deuda anterior a la posesión del inmueble comprado en subasta pública es, más allá de los valorables argumentos jurídicos contrarios a esa posición, la que mejores resultados reporta a la institución del remate público y al proceso judicial de ejecución forzada.-

6.) Cuadra dejar aclarado que la postura aquí asumida en modo alguno implica “la liberación ” de la deuda o su “cancelación “, en el caso de que el producido de la subasta no alcance para abonar al totalidad de la deuda por expensas, puesto que la obligación se mantiene subsistente en cabeza de quien era su propietario durante el lapso que las imposiciones se devengaron, toda vez que la subasta pública no es causal de extinción de las obligaciones. No corresponde, por ende, disponer ninguna “liberación” o “cancelación” de esas deudas que subsisten respecto del titular anterior con la particularidad que no pueden ser reclamadas al adquirente.-

7.) Por lo expuesto y oída la Sra. Fiscal General, entiendo que procede que esta Sala RESUELVA:

Rechazar el recurso de apelación incoado y, en consecuencia, confirmar el pronunciamiento dictado en fs. 219/20.-

Devuélvase a primera instancia encomendándose al Sr. Juez a quo disponer las notificaciones pertinentes.-

Fdo.: Alfredo Arturo Kölliker Frers
Ante mi: María Verónica Balbi

Juz. 23 - Sec. 45 - Sala A n° 42087/2006

“Skverer Héctor Abraham s/ Quiebra s/ Concurso Especial” promovido por Indij Diego” (FG n° 97343)

Excma. Cámara:

1. En la resolución de fs. 219/20, la jueza de primera instancia dispuso que el consorcio acreedor de una deuda por expensas de un inmueble de la fallida, sólo podría concurrir sobre el producto del inmueble subastado. Consideró que dado el tiempo transcurrido desde que se originó la deuda, esta podía resultar superior al valor del inmueble y que el art. 17 del la ley 13.512 no resultaba aplicable en el supuesto de subastas judiciales.-
Apeló el consorcio y fundó el recurso a fs. 264 vta/65. Sostuvo que quien resulte adquirente del inmueble es responsable de la deuda anterior a la posesión.-
La sindicatura y el acreedor hipotecario contestaron el memorial a fs. 364/9 y 341/5 respectivamente.-

2. De las constancias de autos surge que la deuda por expensas en cuestión, abarca un período anterior y uno posterior al decreto de quiebra. Observo además que anteriores intentos de subasta en sede civil fracasaron por falta de postores (fs. 263/4 y 341 vta.).-
Al respecto señalo que las deudas por expensas comunes, originadas con anterioridad al decreto de quiebra, están abarcadas por el art. 241 inc. 1 de la ley 24.522 y, por lo tanto, los titulares de estos créditos deben verificarlos frente a la quiebra, con ese privilegio (cfr. dictamen n° 82962 de fecha 22.2.00 en autos: “Martínez carmen s/ Quiebra s/ Inc. de Revisión promovido por Consorcio de Propietarios Lambaré 948 en fallo de la Sala D, del 17.3.00 que remite a sus fundamentos).-
Por otra parte, la deuda correspondiente a expensas devengadas con posterioridad al decreto de quiebra y hasta la entrega de la posesión, al igual que los impuestos, tasas y contribuciones son gastos correspondientes a la conservación, custodia, administración y realización del inmueble; motivo por el cual se encuentran regidos por el art. 244 LCQ.-
Por tal motivo, no corresponde que el adquirente en subasta de un inmueble de la fallida soporte esas erogaciones que corresponden a la quiebra.-
Considero además que si bien es cierto que la ley de Propiedad Horizontal N° 13.512 establece en su art. 17 que la obligación de pagar expensas comunes es propter rem y por consiguiente, transmisible al sucesor particular sin que sea necesario para ello convenio especial o asunción por parte del sucesor particular;; considero que dicha Ley no resulta aplicable en los procesos falenciales.-
Ello en virtud de que los arts. 241 inc. 1 y 244 LCQ establecen un régimen particular, en el cual los créditos por expensas gozan de privilegio especial, debiendo reservarse del precio del bien sobre el que recaen, los importes correspondientes. Dentro de estos importes estarían los provenientes de las expensas comunes, motivo por el cual, dicha normativa debe considerarse una excepción al art. 17 de la ley 13.512.-
Asimismo no puedo dejar de destacar que el comprador en subasta pública, dentro de un proceso falencial, adquiere libre de todo gravamen, dado que la subasta tiene el carácter y alcance de un acto de atribución de derechos autónomos a favor del adquirente, con prescindencia de los derechos del transmitente. Ello, en virtud de que, imponer al comprador en subasta judicial la carga de pagar expensas devengadas con anterioridad a la toma de posesión, implicaría una solución injusta, que atenta contra la esencia de la subasta como acto jurisdiccional, sacando del tráfico jurídico a un inmueble cuando la deuda resulta elevada. La quiebra supone un sacrificio igualitario de los acreedores, de modo que no es aplicable el art. 17 de la ley 13.512 pues supondría atribuirá un acreedor de la quiebra, un privilegio superior al que esta le asigna (art. 239 LC).-
Por lo tanto, opino que en la quiebra, las deudas por expensas comunes del inmueble subastado, deben ser trasladadas al precio obtenido de ella, sin posibilidad de reclamo posterior al nuevo adquirente si no alcanzare para cubrirla totalmente. De otro modo, la exigencia de garantizar íntegramente el crédito por expensas, al trasladar el saldo al adquirente, podría tornar invendible el bien, ya que nadie lo adquiriría, lo que perjudicaría aun más al consorcio pues de todos modos, no cobraría su crédito, Por las razones expuestas, considero que el recurso debe ser rechazado.//-

BUENOS AIRES, AGOSTO 21 DE 2007

Fdo.: ALEJANDRA GILS CARBÓ, FISCAL GENERAL