“Rapela Gustavo Luis y otro s/ quiebra s/incidente de venta” - CNCOM - SALA A - 16/09/2008

“Con vista de que la recurrente celebró la locación del inmueble -cuya mitad indivisa pertenece a su ex-cónyuge- con posterioridad a la declaración de falencia de este último, resulta dirimente en la especie tanto la previsión contenida en el Art. 1.512 del Cód. Civil, conforme a la cual el copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla, ni aun en la parte que le pertenece, sin el consentimiento en el caso del otro condómino, como aquella sentada por el Art. 2.682 del citado cuerpo normativo, en punto a que el arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de los condóminos es de ningún valor.”

“Así, del juego armónico de ambas normativas cabe sostener que para validar el contrato de locación de marras era necesario contar con el consentimiento de ambos condóminos, por ende, estando en quiebra uno de ellos al tiempo de ese acto, se debió requerir la pertinente autorización del juzgado concursal en tanto su ex cónyuge se encontraba, por imperativo legal, desapoderado de su porción indivisa del bien (art. 107, L.C.Q); tal inobservancia de su parte priva de efectos la contratación que celebró.”

“En ese marco, la ineficacia declarada en la anterior instancia se muestra como consecuencia natural del plexo normativo referido en tanto se trata en el caso de un acto que la ley impide realizar sobre bienes desapoderados.”

“No empece lo expuesto, a que la recurrente alegue en su memoria que como condómina goza de los derechos inherentes a la propiedad en la proporción que le corresponde y que puede ejercerlos sin el consentimiento del otro condómino, pues en virtud de lo normado por el art. 2.680 del Cód. Civil la posibilidad de que uno de los integrantes del condominio ejerza individualmente derechos sobre la totalidad del inmueble sólo puede efectivizarse con el asentimiento del otro cotitular, por lo que cuadra concluir a la luz de los antecedentes examinados hasta aquí, que la condómina exorbitó sus facultades al locar la totalidad del inmueble, obviando la pertinente anuencia judicial a raíz de la falencia del otro condómino. De tal forma se impone el rechazo de su pretensión recursiva en este aspecto.”

“Toda vez que el contrato de locación de que aquí se trata resulta ineficaz, la consecuencia inmediata de ello es que la condómina in bonis debe integrar forzosamente a esta quiebra la parte proporcional de los cánones locativos cobrados que correspondan a la porción indivisa de titularidad de su ex cónyuge, hoy fallido, con más sus intereses.”

033718/2008 - ‘Rapela Gustavo Luis y otro s/ quiebra s/incidente de venta’ - CNCOM - SALA A - 16/09/2008

Buenos Aires, 16 de septiembre de 2008.//-

Y VISTOS:

1.)) Apelo Silvia Beatriz Garbarino la resolucion de fs. 111/113, mediante la cual se declaro la ineficacia del contrato de locacion que suscribiera respecto a un inmueble sito en Avda. Cabildo 1.708, piso 6to, depto “D”, del cual el fallido es condomino. Asimismo, la Magistrada de Grado dispuso que la aqui recurrente, ex-conyuge del fallido y condomina del cincuenta (50)% de ese bien que loco a un tercero, integre a la quiebra la mitad de las sumas percibidas en concepto de canon locativo con sus intereses, todo ello bajo apercibimiento de ejecucion.-
Los fundamentos de la apelacion obran desarrollados a fs. 126/128 y contestados por la sindicatura en fs. 130.-
La Sra. Fiscal General actuante ante esta Camara se expidio a fs. 136, en el sentido que surge de la citada foja.-
Se agravio la recurrente de lo decidido en la anterior instancia sosteniendo que como condomina del cincuenta (50)% del inmueble, gozaria de los derechos inherentes a su propiedad de manera que podr�a ejercerlos sin el consentimiento del restante cotitular dominial. Objet�, tambi�n, que se la intimara al dep�sito de las sumas correspondientes al canon locativo bajo apercibimiento de ejecuci�n, al considerar que ese reclamo deb�a ser instado por la quiebra mediante un proceso ordinario. Por lo dem�s, se�al� que su ex c�nyuge, desde su divorcio vincular no habr�a contribuido con las cargas que gravan al inmueble.-

2.) Liminarmente, se��lase que de las constancias de que se dispone la recurrente resulta propietaria del cincuenta (50) % indiviso del inmueble sito en Avda, Cabildo n� 1.708 piso 6�, depto “D” y, locadora del mismo en virtud de la contrataci�n que celebr� con fecha 01.12.06 (v�ase instrumento agregado a fs. 103/109).-
A su vez, no () se encuentra controvertido que el arrendamiento es posterior al decreto falencial del cond�mino, de fecha 22.06.06 y, a�n cuando la recurrente en su memoria expuso que el v�nculo conyugal que mantuviera con el fallido qued� disuelto por una sentencia de divorcio, lo cierto es que no invoc� -ni tampoco acredit�- ni la causa ni la fecha en que se habr�a dictado el aludido pronunciamiento, soslayando adem�s todo tipo de consideraci�n sobre la posibilidad de que hubiera existido partici�n judicial de bienes, lo que lleva a concluir en que no se ha liquidado a�n la sociedad conyugal.-
Sentado todo ello y, en vista de que la recurrente celebr� la locaci�n del inmueble -cuya mitad indivisa pertenece a su ex-c�nyuge- con posterioridad a la declaraci�n de falencia de este �ltimo, resulta dirimente en la especie tanto la previsi�n contenida en el Art. 1.512 del C�d. Civil, conforme a la cual el copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla, ni aun en la parte que le pertenece, sin el consentimiento en el caso del otro cond�mino, como aquella sentada por el Art. 2.682 del citado cuerpo normativo, en punto a que el arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de los cond�minos es de ning�n valor. As�, del juego arm�nico de ambas normativas cabe sostener que para validar el contrato de locaci�n de marras era necesario contar con el consentimiento de ambos cond�minos, por ende, estando en quiebra uno de ellos al tiempo de ese acto, la locatoria debi� requerir la pertinente autorizaci�n del juzgado concursal en tanto su ex c�nyuge se encontraba, por imperativo legal, desapoderado de su porci�n indivisa del bien (art. 107, L.C.Q);; tal inobservancia de su parte priva de efectos la contrataci�n que celebr�.-
En ese sentido, ap�ntase que estando el fallido desapoderado de pleno derecho desde el decreto mismo de la quiebra, no pod�a ejercer acto de disposici�n y/ o administraci�n alguno sobre el mentado inmueble (art. 107, L.C.Q), tornando carente de todo valor con relaci�n a la masa, todo acto llevado a cabo sobre bienes del activo falencial y, en concordancia con esa norma el art. 109, parte 2da, L.C.Q, impone la ineficiacia de los actos realizados sobre bienes desapoderados.-
En ese marco, la ineficacia declarada en la anterior instancia se muestra como consecuencia natural del plexo normativo referido en tanto se trata en el caso de un acto que la ley impide realizar sobre bienes desapoderados. Puede decirse que el art. 107 de la norma falimentaria (que abarca los bienes del deudor existentes a la fecha de la declaraci�n de quiebra y los que adquiera hasta su rehabilitaci�n) junto al art. 109 del citado cuerpo normativo, conforman un r�gimen unitario que tiende a cristalizar el patrimonio falencial, coloc�ndolo en una situaci�n de intangibilidad a favor de los acreedores con el prop�sito de su reparto seg�n la regla de la par condictio creditorum.-
No empece lo expuesto, a que la recurrente alegue en su memoria que como cond�mina goza de los derechos inherentes a la propiedad en la proporci�n que le corresponde y que puede ejercerlos sin el consentimiento del otro cond�mino, pues en virtud de lo normado por el art. 2.680 del C�d. Civil la posibilidad de que uno de los integrantes del condominio ejerza individualmente derechos sobre la totalidad del inmueble s�lo puede efectivizarse con el asentimiento del otro cotitular, por lo que cuadra concluir a la luz de los antecedentes examinados hasta aqu�, que la cond�mina exorbit� sus facultades al locar la totalidad del inmueble, obviando la pertinente anuencia judicial a ra�z de la falencia del otro cond�mino. De tal forma se impone el rechazo de su pretensi�n recursiva en este aspecto.-

3.) La apelante ha cuestionado, tambi�n, la decisi�n de la a quo de intimarla a depositar el cincuenta (50) % del canon locativo percibido bajo apercibimiento de ejecuci�n, sosteniendo que la quiebra tendr�a que instar ese reclamo mediante un proceso ordinario, para dilucidar el conflicto suscitado en la materia.-
El argumento rese�ado no es atendible para rever la decisi�n de la anterior instancia. En efecto, toda vez que el contrato de locaci�n de que aqu� se trata resulta ineficaz, la consecuencia inmediata de ello es que la cond�mina in bonis debe integrar forzosamente a esta quiebra la parte proporcional de los c�nones locativos cobrados que correspondan a la porci�n indivisa de titularidad de su ex c�nyuge, hoy fallido, con m�s sus intereses. Ello as�, por cuanto deviene aplicable en el caso lo dispuesto por el art. 2.961 del C�d. Civil, en punto a que el cond�mino que ha percibido la totalidad d� las rentas producidas por la cosa com�n -como ha ocurrido en el sub examine-, es deudor de los dem�s en proporci�n a sus respectivas cuotas, a lo que debe aunarse, tambi�n, que publicada la sentencia de quiebra, ni el deudor, ni sus acreedores, ni terceros con alg�n inter�s o derecho, pueden alegar desconocimiento del efecto “erga omnes ” de tal publicidad o de la prohibici�n para terceros de percibir fondos del deudor (cfr. arts. 27 y 88, inc. 3�, L.C.Q). En funci�n de todo ello, restando s�lo determinar el saldo l�quido adeudado por la recurrente no se aprecia atendible que esta quiebra deba recurrir a una acci�n ordinaria a ese s�lo fin, cuando su derecho ha sido reconocido judicialmente lo cual la habilita, en su caso, a ejecutar su acreencia con sustento en la fuerza que reviste lo decidido en la anterior instancia.-
Lo expuesto no constituye �bice, para que la recurrente -como bien lo ha expuesto la Sra. Fiscal en su dictamen- persiga el reconocimiento de los gastos de conservaci�n que invoc� haber realizado en el inmueble (cfr. art. 2.685 y 2.687 del C�d. Civil).-

4.) Por todo ello, de conformidad con lo dictaminado por la Sra. Fiscal General, esta Sala RESUELVE;; a. Rechazar el recurso de apelaci�n interpuesto y confirmar la resoluci�n recurrida en todo lo que fue materia de agravio, con la salvedad apuntada en el considerando 3. in fine.-
b. Las costas de la Alzada se imponen a la recurrente dada su condici�n de vencida en esta instancia (arts. 68 y 69 CPCC).-
Notif�quese a la Sra. Fiscal General en su despacho y oportunamente devu�lvase a la anterior instancia, encomend�ndose a la Sra. Juez a quo disponer las notificaciones del caso.-

FDO.: Mar�a Elsa Uzal, Isabel M�guez, Alfredo Arturo K�lliker Frers. Ante m�: Jorge Ariel Cardama

Juz. 1.1-Sec. 21-Sala A n� 33718/2008

“Rapela, Gustavo Luis y otro s/ Quiebra s/ Inc. de venta” (FG n� 102411)

Excma. C�mara:

1. En la resoluci�n de fs. 111/3, la jueza de primera instancia declar� la ineficacia de un contrato de locaci�n celebrado en relaci�n a un inmueble del cual el fallido es cond�mino. Asimismo dispuso que la locadora deb�a abonar a la quiebra el 50% del canon locativo percibido por la ocupaci�n del inmueble.-
La locadora, Silvia Beatriz Garbarino, apel� y fund� el recurso a fs. 126/8. Expres� que es propietaria del 50% indiviso del inmueble y que detenta la posesi�n de la totalidad del bien desde hace a�os. Afirm� que como cond�mina goza de los derechos inherentes a la propiedad y que puede ejercerlos sin el consentimiento de los dem�s copropietarios. Destac� que el fallido no contribuy� con las cargas que gravan el inmueble.-
La sindicatura contest� los agravios a fs. 130.-

2. El art. 1512 C. Civ. establece que el copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla, ni aun en la parte que le pertenece, sin el consentimiento de los dem�s part�cipes. Si bien en el caso, el fallido como cond�mino, no present� oposici�n a la locaci�n celebrada por su ex c�nyuge, ha de tenerse en cuenta que dado que se encontraba desapoderado de su porci�n indivisa del bien (art. 107 LCQ), se encontraba imposibilitado de prestar ese consentimiento.-
Esta Fiscal�a ha dicho que para locar un predio, un cond�mino requiere la anuencia del otro. Ello, en virtud de las previsiones del art. 2680 del C. Civ. que determina que ninguno de los cond�minos puede ejercer sobre la cosa actos materiales o jur�dicos sin el consentimiento de todos. Adem�s, en lo espec�fico, el art. 2682 del mismo cuerpo legal, establece que el arrendamiento o alquiler hecho por alguno de los cond�minos es de ning�n valor (dictamen n.� 114618 de fecha 13.2.07 en autos: “Moreira Jorge Rub�n s/ Quiebra s/ Incidente de venta s/ reconstrucci�n”, dictamen N� 87573.de fecha 6.11.2002 en autos:
“Lozano, Liliana Aurora s/ quiebra s/ inc. de realizaci�n de bienes” con fallo coincidente de la Sala D de fecha 16.11.2001).-
En lo que se refiere a los importes percibidos por la Sra. Silvia Beatriz Garbarino en concepto de canon locativo, cabe se�alar que el art. 2691 C. Civ. dispone que cada uno de los cond�minos debe a los otros, seg�n sus respectivas partes, las rentas que hubiere percibido de la cosa com�n. En consecuencia, en mi opini�n, la locadora debe abonar a la quiebra la parte proporcional de los c�nones percibidos que corresponde a la porci�n del inmueble de titularidad del fallido.-
Ello sin perjuicio del derecho de la recurrente a que se le reconozcan los gastos de conservaci�n que invoc� haber realizado en relaci�n al inmueble conforme lo dispuesto por los arts. 2685 y 2687 C. Civ. (dictamen n� 116268 de fecha 29.6.07 en autos “Babiluz S.C.A. s/ Quiebra s/ Inc. de apelaci�n art. 250 CPCC” con fallo de la Sala D de fecha 19.7.07 que remite a sus fundamentos).-
Por las razones expuestas, considero que V.E. debe modificar la resoluci�n apelada.-

Buenos Aires, agosto 29 de 2008.//-

Fdo.: ALEJANDRA GILS CARBO, FISCAL GENERAL
Citar: elDial - AA4DFA