I. Introito.

 

            La Cámara 3ra. Civil y Comercial de Córdoba ha venido a resolver sobre una cuestión en que convergen institutos de dos ramas del derecho: unos provenientes del derecho civil y otros del falimentario.

            La solución, como suele acontece en estos casos, consiste en dar preeminencia a las normas de la ley de concursos y quiebras (en adelante LCQ) que regulan expresamente la cuestión o sus análogas o sus principios rectores, y en lo demás recurrir a la normativa civil, siempre que ésta no colisione o violente aquellos principios del derecho falimentario.

           

II. Comunidad y condominio.

 

            Borda[1] explica que hay comunidad cuando varias personas tienen idénticos derechos sobre una cosa o sobre un conjunto de bienes. Empero aclara que no siempre que confluyan derechos habrá comunidad, tal como acontece en el caso que dos o más hipotecas graven un mismo inmueble, situación en la que los acreedores hipotecarios no tendrán ninguna comunidad entre sí.

            Para que exista la mentada comunidad debe haber una confluencia armónica, una compatibilidad de modo que todos los titulares de los derechos puedan ejercerlos y dentro de este genero tenemos al condominio.

            Al respecto nuestro Código Civil dispone en su art. 2508 que “El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa; mas pueden ser propietarias en común de la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener”.

            Es decir que estamos ante el derecho real sobre una cosa propia, mueble o inmueble, del que son titulares dos o mas personas, que a diferencia del dominio, no se ejerce sobre “el todo” sino por partes indivisas o ideales[2], en lo que aquí nos interesa debemos remarcar que cada comunero es titular de una cuota o parte indivisa, v.gr. un tercio, la mitad, etc.

 

III. Uso, goce, innovaciones materiales y contribución.

 

            Analizaremos a continuación brevemente las principales normativas que rigen las relaciones entre los comuneros o condóminos, vinculadas a la cuestión resuelta.

En primer lugar en lo atinente al uso y goce del bien, el principio es que cada condómino tiene el uso y goce de toda la cosa, y que su derecho no se limita a una parte sino que se ejerce sobre el todo[3], empero no debemos confundir tal uso y goce con la propiedad, que reiteramos, se ve limitada a su parte.

Ahora bien, en virtud de tal uso y goce sobre el total, es que los comuneros están obligados a contribuir a los gastos de conservación o reparación de la cosa común, en proporción a sus partes. Y si uno abonara los gastos respectivos, tiene derecho a reclamar a los copropietarios la restitución de lo que hubiera gastado en proporción a sus partes (art. 2685 CCiv.) y tendrá el derecho a retener la cosa hasta que se verifique dicho pago (art. 2686 CCiv.).

Es decir que existiendo condominio entre dos personas por partes iguales, si una abonara por ejemplo $ 10.000 para el mantenimiento del bien en común,  tiene derecho a que el condómino le restituya $ 5.000 y hasta que no lo haga puede retener el “todo” de la cosa común.

            Quien no abonó los gastos puede liberarse de la obligación haciendo abandono de su cuota parte (acotemos que ello acontecerá si los gastos son mayores que el valor del bien[4]), conforme prevé el art. 2686 CCiv[5]. Empero se ha resuelto que tal abandono debe hacerse cuando se le requiere la contribución y antes de que se hayan concluido las refacciones ya que después de esa oportunidad, producida la mora conforme al art. 2685 CCiv. la renuncia de la propiedad no tiene efecto liberarlo de contribuir y solo podría computarse hasta el valor de lo renunciado[6].

            Asimismo el condómino que abonó los gastos tiene derecho a que se le paguen también los intereses por tales erogaciones, que se computarán desde que cada pago es realizado hasta el momento del reintegro sin que puedan oponérsele los principios generales sobre la falta de constitución en mora por cuanto el art. 2686 la que considera operada de pleno derecho. Es de decir que conforme nuestro sencillo ejemplo, se adeudarán $ 5.000 mas los intereses entre la fecha de los gastos hasta el pago.

            Con referencia las obras nuevas, el art. 2681 establece que “Ninguno de los condómino puede hacer en la cosa común innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los otros”, acotemos que en doctrina se discute el alcance del termino “innovaciones”[7], por cuanto en ocasiones el límite entre un “gasto de conservación” e “innovación” se torna un tanto difuso, empero ingresar al análisis de esta cuestión excede los límites impuestos a esta colaboración.

            Al respecto sólo consignaremos que se ha resuelto[8] que si un comunero ha realizado innovaciones ante el silencio de los demás, tiene derecho a reclamar su pago conforme lo prevé el art. 2588, ya que ante la falta de conformidad expresa puede inferirse un asentimiento tácito y un proceder contrario configuraría un enriquecimiento sin causa para los demás copropietarios. Si en nuestro hipotético caso los $ 10.000 fueron abonados para construir una pileta o un quincho, que valorizaron el bien, el condómino se verá beneficiado por ese mayor valor, que claro está, podrá se mayor o menor que los 5.000 con que debe contribuir.

            Finalmente acotemos que la normativa civil establece un régimen de mayorías para la toma de decisiones.

 

III. Plataforma fáctica.

 

            Sentado brevemente el régimen legal del condominio ingresaremos al análisis de la cuestión que debió resolverse en el caso comentado.

En el mismo, el adquirente del 50% del inmueble que en el mismo porcentaje le pertenecía a la fallida, reclamó a la quiebra que se le abonen proporcionalmente los gastos devengados a causa de las reparaciones que debió efectuar para tornar habitable la casa y subsanar los daños y deficiencias que presentaba.

Este adquirente a la sazón era copropietario del bien, por cuanto siendo sólo adquirente no podría efectuar reclamo alguno a la quiebra, ya que hubiera adquirido el bien en el estado en que se encontraba.

Sindicatura se opone argumentando que las refacciones realizadas no eran necesarias sino que fueron efectuadas para mera comodidad, de modo que en su opinión no es procedente el reintegro pretendido.

El magistrado de primera instancia siguiendo esta línea de pensamiento, no hace lugar al reclamo. Además expresa que se ha violado el régimen de administración del condominio y postula que conforme el art. 131 de la LCQ, que suspende el ejercicio del derecho de retención consagrado por la normativa civil, luego de la declaración de quiebra no puede ejercerse el mismo.

Llegados los autos a la Alzada se modifica parcialmente la resolución.

 

IV. Gastos de conservación y justicia.

 

La Cámara recuerda en el fallo comentado que compete al síndico ejercer todos los actos atinentes a la administración de los bienes incautados, para lo cual cuenta con las facultades reconocidas por la ley concursal y en principio, toda consecuencia económica que derive de aquélla administración debe ser soportada por la masa de acreedores con la preferencia que indica el art. 240 de la LCQ, por tratarse de consecuencias que hacen a gestiones dispuestas en interés común de los acreedores.

Al respecto este artículo del estatuto falimentario prescribe que “Los créditos causados en la conservación, administración y liquidación de los bienes del concursado y en el trámite del concurso, son pagados con preferencia a los créditos contra el deudor salvo que éstos tengan privilegio especial.  El pago de estos créditos debe realizarse cuando resulten exigibles y sin necesidad de verificación. No alcanzados los fondos para satisfacer estos créditos, la distribución se hace a prorrata entre ellos”.

Rouillon[9] explica que estos créditos poseen 4 caracteres esenciales y diferenciados: 1) el rango dentro del esquema general de concurrencia (preferidos a todos los demás salvo los privilegiados especiales), 2) la concurrencia a prorrata, 3) la oportunidad de cobro (por cuanto no deben esperar la distribución final) y 4) el procedimiento para el cobro (no tienen la carga de concurrir a verificar).

En el fallo se explica que en realidad no estamos estrictamente ante créditos privilegiados, pues como explicara Vélez Sarsfield en la nota al art. 3875 del Código Civil, los gastos de justicia más que un privilegio son pagos anticipados y necesarios hechos del conjunto de los valores destinados a los acreedores.

La magistrado preopinante, Dra. Mansilla de Mosquera, concluye que “las consecuencias económicas generadas en la administración del bien en condominio luego de declarada la falencia resultan subsumidas en la referida norma” por cuanto ésta ampara no sólo los gastos que revistan urgencia, como postulara el juez de primera instancia, sino también los necesarios.

            Asimismo expresa que debe tomarse en consideración que el copropietario in bonis detentó el uso y goce de todo el inmueble sin que mediara reclamo alguno por tal proceder por parte de Sindicatura, que estimamos podría haber exigido el pago de un alquiler por el 50 % de propiedad del fallido[10]. Repárese que dentro del concepto de uso y goce se encuentra la facultad de administrar la cosa común, con lo cual se estaría frente a un consentimiento tácito con tal administración, por cuanto ante la ausencia o pasividad del otro condómino se puede asumir con plenos derechos la administración de toda la cosa.

            Por eso en este precedente se afirma que todos los comuneros tienen derecho a administrar la cosa común y en caso de desacuerdo la deliberación se regirá por mayorías, empero la pasividad por parte del responsable de la administración de la fallida –en este caso el síndico- frente al uso y goce del condómino, revela un consentimiento tácito del uso y administración por parte del ocupante.

            Sentada la premisa precedente, se ingresa a considerar la naturaleza de las obras efectuadas y al respecto cabe preguntarse ¿eran o no necesarias las obras realizadas?

            Ello así por cuanto en primera instancia se postuló que algunas fueron útiles mientras otras voluntarias, empero ahora se remarca que estas últimas han sido dispuestas para gozar de la cosa conforme su destino y en provecho de cualquier ocupante de la casa, y por ende también pueden considerarse como útiles. Tal es así que el perito oficial designado no duda del mayor valor que han producido sobre el bien las mejoras, afirmando que luego de las obras, la vivienda era funcional, por lo que el inmueble se valorizó en mayor medida del costo de reparación y ello independientemente del precio que se obtuviera en la subasta.

 

V. Intereses.

 

            Tal como hemos expresado precedentemente, el art. 2686 del CCiv, regula lo atinente a los intereses que se deben al copropietario que hubiere abonado los gastos, los cuales se devengan desde que fueron irrogados.

            Empero, atento la particularidad del proceso falencial en este precedente se dispone, correctamente desde nuestro punto de vista, no acoger el reclamo de los mismos, o mejor dicho limitar su devengamiento.

            Esto encuentra su fundamento en que los gastos se realizaron sin anoticiar al otro condómino (rectius, a su administrador, es decir sindicatura) y que se efectúa el reclamo tres años después de haberlos efectivamente abonado.

            Al respecto se resuelve que el precepto en cuestión de nuestro ordenamiento civil implica que estos intereses moratorios, ante el incumplimiento del copropietario, no podrían generarse antes del reclamo de pago ó puesta en conocimiento de tal obligación al otro comunero.

 

VI. Derecho de retención.

 

            El art. 3939 CCiv. prevé que el derecho de retención es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que le es debido por razón de esa misma cosa y ya hemos analizado que el copropietario que abona los gastos goza de esta prerrogativa hasta que le sean reintegrados proporcionalmente (art. 2686 CCiv).

            Por su parte el art. 131 LCQ establece que “La quiebra suspende el ejercicio del derecho de retención sobre bienes susceptibles de desapoderamiento, los que deben entregarse al síndico, sin perjuicio del privilegio dispuesto en el art. 241 inc. 5. Cesada la quiebra antes de la enajenación del bien continúa el ejercicio del derecho de retención, debiéndose restituir los bienes al acreedor, a costa del deudor”. Acotemos que la norma citada le otorga al retenedor privilegio especial sobre la cosa.

            Analizando la normativa concursal Barbieri[11] ha postulado que es poco feliz la parte final del art. 131 de la ley concursal al emplear la expresión “cesada la quiebra”, ya que no existe el instituto de la “cesación” del procedimiento falencial, al menos en esos términos y en su opinión se estaría haciendo referencia a los supuestos de “conclusión de la quiebra” previstos en los arts. 225 a 229, inclusive, tanto sea por avenimiento o pago total.

Por otra parte se ha expresado que el estatuto civil, colisiona sin ambigüedades con el desapoderamiento concursal, y como el retenedor está obligado a entregar la cosa retenida la esencia de la institución se deshace sin remedio; por eso que categorizarlo con “privilegio especial” posibilita seguridades excepcionales[12].

            En el presente glosado se postula que el ejercicio del derecho de retención sobre el bien que recibió las mejoras no resulta admisible cuando el condómino obligado se encuentra en falencia y esta circunstancia en definitiva es la que termina suspendiendo ese derecho. Esto es así por cuanto de otro modo se llegaría a desconocer el régimen de proporcionalidad que regula la ley para los créditos beneficiados con la preferencia del art. 240 de la LCQ.

            Sintéticamente podemos expresar que se resolvió dar preeminencia a la normativa falimentaria que expresamente regula la cuestión por sobre la civil.

 

VII. ¿Y si los gastos los hubiera abonado sindicatura?

 

            El interrogante con que rotulamos este parágrafo obviamente no es analizado por la Cámara, por cuanto no formaba parte del thema decidendum, empero resulta una hipótesis interesante de analizar.

            En estos casos estimamos que, haciendo aplicación de la normativa que hemos analizado precedentemente, la proporción de tales gastos que corresponda a la parte indivisa del fallido debe ser considerada como incluida en la normativa del art. 240 LCQ.

            La porción relativa a los restantes condóminos deberá ser reclamada a los mismos por sindicatura, como un crédito de la masa, sin que a nuestro entender sea necesario requerirse autorización al juez para iniciar tales procesos. Es más nos atreveríamos a decir que debe requerirse autorización para “no iniciar” tales juicios en caso que sean insolventes los restantes condóminos, por cuanto se estaría ante la remisión de una deuda que deberá afrontar en definitiva, la masa.

            Si bien puede sostenerse que el condómino será siempre titular de la porción indivisa del bien que será ejecutable, puede acontecer que la misma se encuentre ya embargada o gravada y se torne sumamente dificultoso el recupero de tales sumas, que se incrementarán con los gastos mismos del proceso.

 

VII. Colofón.

                       

            El fallo que hoy glosamos analiza una cuestión que interesa tanto a civilistas como concursalistas, y donde se trata de realizar una interpretación integradora de ambos estatutos.

            Claro está que la solución contará con adherentes y con detractores; por nuestra parte nos colocamos en aquel primer grupo por la fuerza del razonamiento explicitado.