CONCURSOS y QUIEBRAS. Oponibilidad de los boletos de compraventa suscriptos por la concursada (empresa constructora) con terceros frente al acreedor hipotecario. Gravamen hipotecario posterior a la adquisición por boleto. Entidad bancaria. Aceptación como garantía del préstamo otorgado a una empresa constructora un inmueble en construcción. Imposibilidad de alegar desconocimiento de la actividad habitual de la deudora ni que su inversión fue destinada a la construcción de viviendas para su venta a terceros.- “Serafini y Cia. SA s/ quiebra s/ incidente de revision (por Scotiabank Quilmes SA)” – CNCOM – 23/12/2009 “El derecho del adquirente por boleto -aunque personal pues carece de título- debe prevalecer frente a los acreedores hipotecarios posteriores -titulares de un derecho real- pues el primero cuenta con publicidad posesoria que puede válidamente oponer a este último (v. “Goamko s/ conc. prev. s/ inc. de mejor derecho por Méndez, Adolfo G.” [Fallo en extenso: elDial - AA3B51] del 31/10/06; entre otros fallados en relación al mismo concurso).”

“Quien ha adquirido un inmueble mediante el procedimiento usual en nuestro medio, que consiste en suscribir un boleto de compraventa, ha recibido la posesión de ese bien y ha pagado una parte sustancial o la totalidad del precio, tiene adquirido frente al vendedor el derecho de obtener de éste una prestación última destinada a formalizar su derecho real de dominio (escritura pública e inscripción registral). Ello así cuando su situación respecto de ese bien ha trascendido del estrecho ámbito de la relación con su cocontratante y se ha exteriorizado a través de la posesión (pública y pacífica), a veces matizada con actos posesorios de innegable trascendencia. En rigor, no debe soslayarse el valor de la tradición y de la subsiguiente posesión por el adquirente como medios de publicidad en relación con terceros (v. Alterini-Gatti, “Régimen jurídico del boleto de compraventa”, LL 143-1168). En tal contexto, la ejecución coactiva del bien importaría para él un virtual aniquilamiento de su derecho (cfr. CNCom, Sala C, “Saiegh, Daniel Osvaldo s/ Tercería en autos: ‘Mariezcurrena, Gustavo c/ Ajón, Simón s/ Ejecutivo” [Fallo en extenso: elDial - AAB94] , del 25/9/01, voto del Dr. Monti).”

“En el caso, el acreedor hipotecario aceptó como garantía del préstamo otorgado a una empresa constructora un inmueble en construcción y no podía desconocer la actividad habitual de la deudora ni que su inversión fue destinada a la construcción de viviendas para su venta a terceros. Así, una mínima diligencia pudo haberla advertido de que las unidades se encontraban ocupadas por sujetos que las habían adquirido por boletos de compraventa, habiendo abonado total o parcialmente los precios pactados, lo que hubiera sido fácilmente comprobable con la constatación del estado de ocupación del bien en cuestión (v. en sentido similar, CSJN, “Compañía Financiera Universal c/ Provincia de Santiago del Estero”, Fallos 306:2029 e “Inverfin S.A. c/ Provincia de Buenos Aires”, Fallos 308:2461). Por el contrario, el gravamen hipotecario no se había constituido ni, por ende, tenía publicidad en el momento en que los compradores adquirieron por boleto.”

“Procede sin embargo la pretensión subsidiaria del incidentista vinculada a que las sumas de dinero resultantes de pagos por el precio de los inmuebles queden incluidos en el privilegio especial, con preferencia en el pago.”