I. Proemio.

 

            En el caso comentado se produce la interacción de tres conceptos que podríamos considerar comunes en nuestro derecho y accesibles para la mayoría de la población: quiebra, condominio y locación; sin embargo de su interacción se origina un caso por demás de interesante.

            Y tal es así que se da la paradójica situación que los integrantes de la Sala de la CNCom. votan en disidencia con disímiles criterios interpretativos sobre los temas abordados.

 

II. El condominio.

 

            En primer lugar recordemos que conforme el art. 2.506 CCiv. el dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona, en una definición no exenta de críticas[1]. Por su parte el art. 2.673 dispone que el condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.

            Diferenciando condominio y comunidad se ha sostenido[2] que este último supuesto acontece cuando varias personas tienen idénticos derechos sobre una cosa o sobre un conjunto de bienes, sin embargo no siempre que confluyan derechos habrá comunidad, tal como acontece en el caso que dos o más hipotecas graven un mismo inmueble, situación en la que los acreedores hipotecarios no tendrán ninguna comunidad entre sí.

            Para que exista la mentada comunidad debe haber una confluencia armónica, una compatibilidad de modo que todos los titulares de los derechos puedan ejercerlos y dentro de este genero tenemos al condominio.

            Al respecto nuestro Código Civil dispone en su art. 2508 que “El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa; mas pueden ser propietarias en común de la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener”.

            Es decir que estamos ante el derecho real sobre una cosa propia, mueble o inmueble, del que son titulares dos o más personas, que a diferencia del dominio, no se ejerce sobre “el todo” sino por partes indivisas o ideales[3].

            El CCiv. legisla el condominio separadamente del dominio, pero en verdad, no se trataría de derechos distintos, sino que el condominio no es mas que un dominio de sujeto múltiple[4].

 

III. La locación.

 

            El art. 1.493 CCiv. prevé que habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero. Este contrato, conforme dimana del art 1.494 queda concluido por el mutuo consentimiento de las partes y que todo lo dispuesto sobre el precio, consentimiento y demás requisitos esenciales de la compraventa, es aplicable al mismo.

Cuando el bien objeto del contrato se encuentre en condominio, el art. 1.512 CCiv. dispone claramente que “el copropietario de una cosa indivisa, no puede arrendarla, ni aun en la parte que le pertenece, sin consentimiento de los demás partícipes”.      

            Resulta claro que al hablar de locación nos encontramos típicamente frente a actos de administración  y no de disposición, más allá que se interprete que con estos contratos estamos ante un desmembramiento del dominio[5].

           

IV. La quiebra y el desapoderamiento.

 

            En anteriores oportunidades hemos abordado la cuestión atinente a los actos que puede o no realizar validamente el concursado durante las distintas etapas del desapoderamiento: atenuado, atenuadísimo y pleno[6].

            Al respecto recordemos ahora únicamente que el desapoderamiento como instituto concursal adquiere distintas facetas o intensidad: una atenuada, durante la tramitación del concurso preventivo propiamente dicho; otra plena, en la quiebra donde acontece el desapoderamiento y a ello debemos agregar una tercera: “atenuadísimo” [7]  denominación que hemos utilizado para englobar las limitaciones que posee el concursado en su accionar  luego de la homologación del acuerdo y durante la etapa de cumplimiento del mismo.

            En este caso, al encontrarse fallido el deudor cobra toda su vigencia el desapoderamiento.

 

V. Las acciones de responsabilidad.

 

En otra oportunidad[8] hemos expuesto que ante la existencia de un estado falencial por el cual no pueden cumplirse las obligaciones en la forma y modo pactado, los diversos sistemas legislativos crean una serie de responsabilidades de distinta naturaleza[9]:

·        Responsabilidad penal de los directivos,

·        responsabilidad personal de los directivos que opera sobre su capacidad para ejercer el comercio o ejercicio de funciones directivas en otras sociedades (art. 235 y 236 LCQ).

·        Responsabilidad patrimonial mediante la reparación del daño causado (arts. 173 y sig. LCQ).

Ahora bien, en primer lugar debe tenerse presente que mas allá de sus particularidades, toda responsabilidad patrimonial concursal no deja de ser una “responsabilidad civil”, toda vez que se encuentra regida por los principios generales que sustentan al “Derecho de Daños”.

            Entonces, por ejemplo debe verificarse la existencia de los presupuestos de tal responsabilidad -aceptados por la doctrina- para así dar nacimiento al deber de reparar los daños ocasionados, entre los cuales tenemos[10] el factor de atribución que  actualmente es el dolo del agente, es decir que debe tratarse de un acto ejecutado a sabiendas y con intención de dañar (art. 1072  CCiv.) y no un mero accionar culpable o negligente del mismo. Además necesariamente debe haberse disminuido la responsabilidad patrimonial del deudor.

El art. 173 LCQ dispone, luego de establecer la responsabilidad de los representantes, administradores, mandatarios o gestores de negocios del fallido que “Quienes de cualquier forma participen dolosamente en actos tendientes a la disminución del activo o exageración del pasivo, antes o después de la declaración de quiebra, deben reintegrar los bienes que aún tengan en su poder e indemnizar los daños causados, no pudiendo tampoco reclamar ningún derecho en el concurso.

En concreto tenemos en el art. 173 LCQ dos grupos de responsabilidades que, podemos considerar de los administradores y de los cómplices, tal como denominaba la anterior ley falencial a esta última[11].

Finalmente acotemos que, desde lo temporal, estos actos deben haberse cumplido dentro del año anterior a la fecha fijada como de cesación de pagos (art. 174 LCQ), como bien recuerda la sentencia de Cámara que hoy glosamos.

VI. El caso comentado y la sentencia de primera instancia.

 

            Un condómino in bonis (hijo de la restante copropietaria que se encontraba concursada –fallida al momento de la firma pero luego convertido en concurso-) celebró un contrato de alquiler sobre el bien inmueble de propiedad “común” sin intervención de aquella.

            El precio pactado por cuatro años de contrato fue de $ 5.000, cuando conforme pericias aportadas posteriormente el valor locativo era de $ 10.000 mensuales.

            Ante la quiebra de la condómino, ahora por frustración de la solución preventiva, el sindico promueve acción de responsabilidad contra ambos contratantes, conforme la previsión del segundo párrafo del art. 173 LCQ y solicitó que se los condene a pagar $240.000, más los intereses y las costas.

Al respecto se alegó que el negocio arrojó un notorio perjuicio para la masa de acreedores y que la significativa diferencia entre el precio abonado y el de plaza demostraba una conducta dolosa en los demandados.

            El condómino (hijo de la fallida) contesto demanda sosteniendo que el contrato de locación se celebró ante escribano y a pedido de su madre que no se encontraba en Capital Federal y según sus directivas transmitidas en forma telefónica. Reconoció que el precio locativo abonado fue mucho menor al de plaza, pero lo justificó aduciendo que, en su tiempo, el locatario había otorgado ayuda económica a su madre (hacía 22 años) por lo cual el mínimo precio locativo constituyó una forma de recompensar su generosidad.

Por su parte el locatario sostuvo que al momento de celebrarse el contrato la restante copropietaria se encontraba en concurso preventivo; y que el acto de dar en locación, no requería autorización alguna por cuanto se trataba de un acto de administración.

En primera instancia se declaró ineficaz de pleno derecho el contrato de locación y se hizo lugar parcialmente a la demanda sólo respecto del hijo de la fallida, rechazándola contra el restante contratante (locatario), con costas a “los vencidos”.

Apelan el copropietario y sindicatura.

           

VI. La sentencia de cámara.

 

            Analizaremos brevemente los votos de los magistrados.

 

a. Voto del Dr. Vassallo.

 

            Este magistrado expresa que cuando se suscribió el contrato la deudora in malis estaba en quiebra, si bien escaso tiempo después, la entonces fallida requirió y obtuvo la conversión del proceso a concurso preventivo.

            Por tal razón era evidente que aún cuando si hijo fuera su mandante, cosa que no se demostró, su hipotética mandante carecía de facultades para investirlo como apoderado.

            Concluye que el contrato de locación es un negocio ineficaz en tanto fue concretado sobre un bien desapoderado, con lo cual si bien el artículo 109 de la ley falimentaria remite al art. 119 a efectos de procurar tal declaración, diversos autores y algunos fallos han concluido que medió un error del legislador al formular tal remisión tal como nosotros hemos expuesto en otra oportunidad[12].

            No obstante aclara que aún cuando se postulara una interpretación literal de lo estipulado por la LCQ 109, la solución no sería modificada en tanto tal conclusión es adoptada en este pleito que reúne las condiciones procesales exigidas por la LCQ 119.

Asimismo expresa que mas allá de todo lo antes expuesto el referido convenio por el cual fue alquilado el local fue nulo atento que el precio pactado fue inferior largamente al usual de plaza y la alegada ayuda prestada por el cocontratante nunca fue probada y en el mejor de los casos si así fuera se estaría ante el reconocimiento de una obligación natural inoponible frente a la masa de acreedores pero, en este caso, en los términos del art. 109, parte 2°, LCQ, y puede hacerse valer contra aquél luego de desinteresados dichos acreedores.

            Además el irrisorio precio tornaría aplicable la ineficacia de pleno derecho (LCQ 118, inciso 1).

            Todo lo antes indicado lleva a la conclusión del juez que cuanto menos, el hijo de la fallida incurrió en una conducta antijurídica que sustenta su responsabilidad y lo hace pasible de ser condenado a resarcir a la masa los daños y perjuicios padecidos.

            Analizando luego la responsabilidad del cocontratante expresa que el tratamiento del conscius fraudis varía según que el acto impugnado sea a título oneroso o gratuito, materia de la cual se ocupan los arts. 967 a 970 del CCiv. En el primer caso se presume su complicidad en el fraude si en el momento de tratar con el deudor conocía su estado de insolvencia y en las segundas se prescinde de la consideración de la complicidad en el fraude por parte del primer adquirente, bastando sólo el ánimo de perjudicar por parte del deudor.

            Concluye que el precio irrisorio fijado para el alquiler importó prácticamente una liberalidad pues no cubría para los cuatro años siquiera un mes de canon locativo.

            En definitiva concluye en la responsabilidad de ambos contratantes.

 

b. Voto del Dr. Dieuzeide.

 

            Adhiere a lo antes expuesto, si bien formula en su voto algunas consideraciones de otra sentencia dictada por el mismo tribunal ante un requerimiento de extensión de la quiebra, que fue desestimado.

 

c. Voto del Dr. Heredia.

 

            Coincide con el juez Vassallo en cuanto a la procedencia de la demanda respecto del hijo de la fallida, pero bajo diferente argumentación y discrepa en cuanto a la solución que se postula con relación al restante codemandado.

            Respecto del primero indica que ante la ausencia de mandato su actuación debe juzgarse como la de un gestor oficioso, tal como lo determina el art. 2709 CCiv. y por ello se cumple a su respecto la condición subjetiva exigida por el art. 173, primer párrafo LCQ

            A partir de dicha premisa agrega que si bien el primer párrafo del art. 173 LCQ  parece aludir a conductas cumplidas “antes” de la declaración de quiebra (y aquí fue posterior), una interpretación integral de ese norma que traiga a colación su segundo párrafo (en el que se hace referencia a actos ejecutados “antes o después de la declaración de quiebra”) y, a la vez, teleológica en el sentido de estar enderezada a que no queden impunes conductas de agravamiento de la insolvencia desarrolladas en la etapa post-falencial, conduce a no establecer diferencias de orden temporal entre el antes y el después de la falencia.

Estima que es innecesaria la declaración de inoponibilidad decretada en primera instancia e inocuo el reencuadre que de ella hizo el juez Vassallo en su voto en cuanto concluyó que la ineficacia derivaba, en verdad, de lo previsto por el art. 109 de la misma ley.

Asimismo entiende que tampoco es necesaria la previa declaración de nulidad de la locación, ya que en nada afecta las causales previstas en el art. 173 LCQ que puede provenir o estar vinculada tanto a actos válidos como inválidos cumplidos por el sujeto demandado y que además no fue requerido. Además en su opinión no es posible hablar, a un mismo tiempo, de la inoponibilidad del acto y de su nulidad ya que en ambos casos está presente la privación de los efectos propios del acto, pero con alcance diferente y la nulidad absorbe a la inoponibilidad.

Analiza luego lo actuado a la luz de estos preceptos y concluye en la responsabilidad del hijo de la fallida.

La actuación del restante contratante si debe ser analizada a la luz del art. 173, segunda parte LCQ para quienes el factor de atribución que la ley concursal exige para atribuir responsabilidad a estos terceros es una participación dolosa y en su opinión no hay prueba alguna que acredite el dolo de su parte que en este caso debería necesariamente ser la confabulación entre los contratantes.

            En su opinión no cabe aquí aplicar la interpretación dada por Vélez Sarsfield en la nota al art. 967 del Código Civil según la cual el acto a título gratuito que involucra bienes de un deudor insolvente, aunque se ignore la insolvencia, tiene efectos iguales al dolo ya que el contrato de locación suscripto por los demandados no puede ser calificado como hecho a título gratuito o una liberalidad, a contrario de lo que concluyera el voto del juez Vassallo. Ello así por cuanto el precio de la locación pactado por los demandados fue serio, aunque vil.

            Al respecto recuerda que no es serio el precio ficticio o simulado, como tampoco el irrisorio; pero sí lo es el vil y en el caso el precio aunque fue marcadamente bajo, no resultó superlativamente despreciable.

 

VII. Nuestra opinión.

 

            Resulta a todas luces claro que la actuación del hijo de la fallida de celebrar un contrato sobre el inmueble que era condómino con aquella es encuadrable en las previsiones del art. 173. Pero ¿el primero o segundo párrafo?

            Al respecto nos parece que podemos considerar que estamos ante un gestor de  negocios, es decir la previsión del primer párrafo.

            Asimismo somos de la opinión que si bien la nulidad subsume la inoponibilidad, no por ello puede dejar de decretarse aquella si se verifican los restantes supuestos.

            Finalmente consideramos que un contrato que en condiciones normales se abondaría $ 480.000 por los cuatro años de duración pactada, donde solo se abona $ 5.000, es decir 1 % de su valor puede (rectius debe) ser catalogado de irrisorio.

            En efecto, para la Real Academia Española vil significa “Abatido, bajo o despreciable” e irrisorio por su parte en su segunda acepción quiere decir “Insignificante por pequeño”, calificativo este último que estimamos cuadra en la situación descripta.

 

VIII. Colofón.

 

            Un acto celebrado sin mandato suficiente puede ser atacado por las acciones de responsabilidad previstas por la LCQ.

            Para no generar responsabilidad del cocontrante éste debe actuar de buena fe, y siendo actos a título oneroso, deben tener un precio real para poder ser considerados como tales. Caso contrario también deberá responder por los daños causados.

 

 

Publicado en el periódico La Ley del martes 22-2-12.