La Sala B de la Cámara Comercial privilegió el derecho de un acreedor hipotecario para subastar, en una quiebra, varios departamentos de una empresa que habían sido ofrecidos a terceros y se hallaban en vías de escrituración. La fiscalía general propuso compensar a los terceros perjudicados según el artículo 244 de la Ley de Concursos y Quiebras.
Las juezas Ana Piaggi y María Luisa Gómez Alonso de Díaz Cordero, integrantes de la Sala B de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, revocaron un fallo de la jueza Gabriela Vasallo que rechazó la pretensión del Banco de la Ciudad de Buenos Aires de ejecutar en la quiebra los inmuebles a nombre de Tintex SA que se encuentran afectados con hipoteca.

Los departamentos en cuestión pertenecen a un edificio construido por Tintex con un crédito de 400 mil dólares otorgado por el Banco Ciudad el 11 de diciembre de 1997. Luego, entre junio de 1999 y septiembre de 2000, la fallida suscribió cuatro boletos de venta en los cuales se hizo mención a la eventual existencia de gravamen hipotecario.

Según la jueza Gabriela Vasallo, titular del Juzgado Nacional en lo Comercial n° 24, el banco debía esperar a que los nuevos adquirentes escrituraran y entonces sí ejercitar su derecho en el marco del juicio que corresponda. La jueza consideró que el derecho a escriturar constituye una preferencia en virtud  de la cual el acreedor puede cobrarse en especie sustrayéndose de las reglas del pago a prorrata de la quiebra.

Ya se habían subastado otras unidades del edificio, pero esto no alcanzó para cubrir el crédito hipotecario.

La fiscalía general señaló que los adquirentes por boleto se encontraban en distintas situaciones: dos de ellos habían obtenido el derecho a escriturar, otro sólo podría hacerlo si abonaba el 85% del saldo que restaba, y respecto al último aún no se había tomado una decisión. También destacó que, como los departamentos aún se hallaban inscriptos a nombre de la fallida, no era posible al momento que el acreedor hipotecario ejerciera ninguna acción individual contra los acreedores por boleto. Es decir que el banco se veía impedido de procurar el cobro de la deuda.

Por otra parte, dijo que en el caso de no poder realizarse la escrituración, los adquirentes por boleto podrían  solicitar la resolución del contrato y que, dado que han tenido a su cargo la conservación del inmueble, se les reconozca por ello una suma en los términos del artículo 244 de la Ley de Concursos y Quiebras.

En consonancia con los argumentos expuestos por el dictamen fiscal, la Sala B de la Cámara Comercial admitió el recurso de apelación interpuesto por el Banco Ciudad.

“La hipoteca es, posiblemente, el derecho real más amplio que confiere a su titular los mayores derechos, entre los que se encuentra el de poder perseguir el bien aún en caso de enajenación a un tercero (cciv 3162). La garantía debidamente  -en este caso la fallida-“, dice el fallo.

En relación al perjuicio que la subasta de los inmuebles podría causar a los terceros afectados,  dijo que la jueza de primera instancia bien podría considerar las medidas sugeridas por la fiscalía [ver dictamen y fallo completos]. (http://www.mercadoytransparencia.org/sites/default/files/tintexdict.pdf  y  http://www.mercadoytransparencia.org/sites/default/files/tintexres.pdf)
Esas medidas tenían por objeto procurar que todos los pagos realizados por el adquirente por boleto no fueran a parar a saco roto, mientras el acreedor hipotecario se beneficia con el mayor valor que adquirió el inmueble con la edificación, la cual –por regla- es solventada también con los pagos a cuenta que realizan los compradores de las unidades. Entonces, si el adquirente por boleto también contribuyó a los gastos de construcción ¿por qué habrían de ser tratados como un vulgar acreedor quirografario? La solución que propone la fiscalía es darle una preferencia especial por gastos por mejoras, que la cámara avala al señalarle a la jueza que lo tenga presente.